О расчёте горячей воды при самостоятельном производстве

Правильный метод расчёта
Почему не используются объём, показанный коллективным прибором учёта тепла?
Как расплачиваться с поставщиком тепла?
Что делать, если договор с РСО уже заключен и они выставляют счёт по ОДПУ?

Правильный метод расчёта

Согласно пункту 54 Постановления Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. (со всеми изменениями), в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, размер платы определяется по формулам 20 и 20 (1) приложения № 2

Формула 20

Расчёт состоит из двух компонентов:

  1. Компонент носитель — холодная вода, которую использовали для производства горячей воды. Здесь мы тариф холодной воды умножаем на объём произведённой горячей воды (это же использованная холодная вода).
  2. Компонент подогрев — коммунальный ресурс, использованный для подогрева. В зависимости от оборудования этим ресурсом может быть тепловая энергия, электричество, газ, дрова и т.д.

При этом тепловая энергия, использованная для производства горячей воды, не является самостоятельной коммунальной услугой.

В соответствии с последними изменениями в правилах № 354 распределение тепловой энергии, используемой на подогрев воды для горячего водоснабжения, в рамках норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Реальный объём использованной тепловой энергии не используется ни в расчёте по формуле 20 для самостоятельного производства, ни в расчёте по формуле 23 для случая централизованного двухкомпонентного расчёта.

Почему не используются объём, показанный коллективным прибором учёта тепла?

В соответствии с разъяснениями Минстроя РФ данный принцип обеспечивает распределение тепловой энергии на подогрев кубометра воды между всеми потребителями в зависимости от объема потребления горячей воды.

Если же использовать механизм распределения объема тепловой энергии, используемой на цели горячего водоснабжения, определенного коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии в горячей воде, то будет складываться ситуация, при которой собственники помещений, несанкционированно подключившиеся к внутриквартирной системе горячего водоснабжения и тем самым потребившие больший объем тепловой энергии, будут оплачивать тепловую энергию в составе платы за горячее водоснабжение меньше, чем собственники помещений, в которых отсутствуют дополнительные теплопотребляющие устройства.

Применение при расчете размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению показаний приборов учета тепловой энергии, использованной на цели горячего водоснабжения, в определенных ситуациях привело бы к резкому увеличению платы отдельными потребителями, в зависимости от интенсивности потребления в тех или иных помещениях многоквартирного дома, а также наличия или отсутствия факта потребления горячей воды.

В этой связи, порядок определения размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, установленный Правилами N 354, полностью соответствует требованиям ЖК РФ и установлен с учетом исключения возникновения несправедливой финансовой нагрузки на граждан.

Таким образом, независимо от наличия коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в системе горячего водоснабжения многоквартирного дома, независимо от системы теплоснабжения (горячего водоснабжения) (открытая или закрытая), а также независимо от периода времени года (отопительный или неотопительный), количество тепловой энергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным в предусмотренном законодательством порядке нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды для целей горячего водоснабжения.

Иного порядка определения размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению в рассматриваемом случае Правилами N 354 не предусмотрено.

Как расплачиваться с поставщиком тепла?

За разъяснениями мы обратились в Минстрой РФ. В письме 42762-ОГ/06 от 20.09.2018 Минстрой РФ сообщил следующее:

Порядок расчётов за горячую воду в отношениях между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией установлен в правилах, обязательных для таких договоров, утверждённых постановлением Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года (далее Правила № 124).

В соответствии с подпунктом «а» пункта 17 Правил № 124 к существенным условиям договора относится предмет договора, в котором указывается вид поставляемого коммунального ресурса. В соответствии с понятиями, приведёнными в пункте 2 Правил 124 под коммунальным ресурсом понимается горячая вода.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 6 статьи 14 Федерального закона № 416-ФЗ от 7 декабря 2011 года «О водоснабжении и водоотведении) при централизованной закрытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения заключается договор горячего водоснабжения, содержащий условия и правила подачи горячей воды.

В соответствии со статьёй 15.1 и пунктом 4 статьи 7 Федерального закона № 190-ФЗ от 27 июля 2010 года при централизованной открытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями заключается договор поставки горячей воды.

Из указанного выше следует, что ресусоснабжающая организация не может признавать тепловую энергию в качестве коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирные дома. В дом поставляется именно горячая вода, а потому в соответствии с пунктом 21 Правил 124 объём отпущенного коммунального ресурса должен определяться по правилам определения объёмов горячей воды, которые измеряются в кубических метрах.

Таким образом. у ресурсоснабжающей организации отсутствуют правовые основания для определения объёмов тепловой энергии использовать общедомовой прибор учёта тепловой энергии.

Для определения стоимости тепловой энергии использованной для производства горячей воды следует использовать пункт 13 Правил 354, в соответствии с которым условия договоров ресурсоснабжения определяются с учётом положений Правил 354. В нашему случае речь идёт о пункте 54 и формулах 20 и 20(1), в которых объём потреблённой тепловой энергии определяется с использованием установленного норматива расхода тепловой энергии.

Учитывая изложенное, Минстрой делает вывод, что размер платы управляющей компании, которую нужно выплатить в пользу ресурсоснабжающей организации за предоставленную тепловую энергию для производства горячей воды, следует определять исходя из установленного норматива.

Что делать, если договор с РСО уже заключен и они выставляют счёт по ОДПУ?

Согласно подпунктам «г», «е» пункта 17 Правил № 124 порядок определения поставляемого коммунального ресурса является существенным условием договора ресурсоснабжения. А в силу пункта 16 Правил № 124 условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Из изложенного выше следует, что управляющая компания в праве обратиться в соответствии с пунктом 452 ГК РФ в ресурсоснабжающую организацию с требованиям об изменении договора с целью приведения его в соответствие с указанными выше законам РФ в части определения объёмов поставленной тепловой энергии. А в случае отказа или неполучения ответа управляющая компания в праве обратиться в суд.

Добавим, что Верховный Суд РФ уже разбирал аналогичные дела и в том числе принял решение решение №79008_980781, в котором указано

Приведенные законоположения в их системном истолковании в судебной практике рассматриваются как исключающие возложение на управляющую организацию — исполнителя коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающими организациями обязанностей по оплате коммунальных ресурсов в большем объеме, чем аналогичные коммунальные ресурсы подлежали бы оплате в случае получения гражданами — пользователями коммунальных услуг указанных ресурсов напрямую от ресурсоснабжающих организаций, минуя посредничество управляющей организации.

 

Как рассчитать площадь мест общего пользования при расчёте коммунальных услуг на содержание общего имущества?

При расчёте начислений за коммунальные ресурсы на содержание мест общего пользования (которые раньше назывались «на общедомовые нужды») по нормативу используется такой параметр, как «общая площадь мест общего пользования». Объём коммунального ресурса, приходящийся на жилое или нежилое помещение рассчитывается следующим образом:

формула расчёта ОДН

Sои — это как раз-таки «общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме» или проще «площадь мест общего пользования».

Как по закону?

Согласно статье 36 Жилищного кодеса РФ это:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Т.е. согласно жилищного кодеса РФ площадь мест общего пользования включает в себя чердаки и подвалы.

Однако формуле 15 из пункта 17 приложения 2 Постановления № 354 при определении объёма для холодной воды из площади мест общего пользования следует исключить чердаки и подвалы.

При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;

Таким образом, получаем, что при расчёте начислений по горячей воде, электроэнергии и водоотведению следует учитывать всю площадь мест общего пользования, а при расчёте холодного водоснабжения — без чердаков и подвалов.

А теперь, давайте посмотрим, как определяются сами нормативы потребления коммунальных услуг на содержание общего имущества. Порядок определения нормативов указан в Постановлении 306 . Для холодной и горячей воды норматив определяется по формуле 26, в которой площадь мест общего пользования не учитывает чердаки и подвалы, а норматив на электроэнергию определяется по формуле 34, которая считает площадь мест общего пользования по ЖК РФ, т.е. вместе с подвалами и чердаками.

Таким образом, с точки зрения другого закона площади подвалов и чердаков нужно исключать не только из расчёта холодного водоснабжения, но и горячего, а, соответственно, и водоотведения.

Как правильно?

Своё мнение о правилах начисления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды высказал Минстрой РФ в письме №12368-АЧ/04. Минстрой считает, что несмотря на то, что написано в ПП 354, нужно рассчитывать начисления аналогично тому, как определяются нормативы в ПП 306. Т.е.

  • холодное вода — без чердаков и подвалов;
  • горячая вода — без чердаков и подвалов;
  • водоотведение — без чердаков и подвалов;
  • электроэнергия — с чердаками подвалами.

При этом Минстрой обращает внимание на то, что имеют место случаи некорректного определяния нормативов уполномоченными органами. Однако это ответственность уполномоченных органов и им следует незамедлительно принять меры к устранению нарушений и принять новые нормативы.

Как это настроить в системе Всеведа?

Расчёт в Федеральной онлайн-системе расчётов ЖКУ — Всеведа приведён в соответствие с требованиям Минстроя РФ. В разделе «Жил. фонд» добавлены 2 параметра:

  • площадь чердаков
  • площадь подвалов

Параметры в системе Всеведа

значения, которых вычитаются из параметра «Общая площадь мест общего пользования» при расчёте начисления по нормативу по начисления за коммунальные ресурсы холодной, горячей воды, а также водоотведения нв целях содержания общего имущества МКД.

Таким образом, в параметр «Общая площадь мест общего пользования» вы указываете полностью площадь всех помещений, составляющих общее имущество дома, включая чердаки и подвалы, как указано в ЖК РФ. А отдельно указываете площадь подвалов и чердаков. Далее система автоматически рассчитает начисления, как рекомендует Минстрой РФ.

Штрафы за неразмещение данных в ГИС ЖКХ

Сроки размещения информации

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ поставщики информации, т.е. управляющие компании, ТСЖ, ЖСК и ресурсоснабжающие организации, обязаны размещать данные в ГИС ЖКХ, начиная с 1 июля 2017 года, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Штрафов пока нет?

За неразмещение информации в ГИС ЖКХ, равно как и за размещение информации не в полном объёме предусмотрены штрафы в соответствии со статьёй 13.19.2 КоАП РФ:

  • на физических лиц, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, — в размере 1 000 рублей;
  • на физических лиц, являющихся администраторами общих собраний, — 15 000 рублей;
  • на должностное лицо органа местного самоуправления — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги, — 200 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов, — 100 000 рублей;
  • на иных юридических лиц — 30 000 рублей

Повторное нарушение приведёт к дисквалификации руководителя управляющей компании, ТСЖ или РСО на срок до 3 лет.

Однако в соответствии с тем же Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ данная статья КоАП начинает применяться только с 1 января 2018 года.

Не всё так просто

Многие управляющие компании восприняли перенос сроков штрафов как перенос сроков обязанности, ведь если не штрафуют, значит ничего делать и не нужно.

На одной из пресс конференций заместитель министра связи и массовых коммуникаций Михаил Евраев заявил, что они найдут возможность наказывать компании, которые откладывают размещение информации в ГИС ЖКХ. И если статью КоАП 13.19.2 нельзя применять до 1 января 2018 года, то есть другие.

Например, «Статья 19.5. Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)». В управляющую компанию с проверкой приходит прокуратура и выясняет, что сведения в ГИС ЖКХ не размещены или размещены не в полном объёме и выносит предписание. Штраф за невыполнение этого предписания до 25 000 рублей. А если в управляющую компанию придёт предписание не от прокуратуры, а от ГЖИ, то в соответствии с пунктом 24 данной статьи штраф возрастает до 300 000 рублей.

Поэтому размещать данные в ГИС ЖКХ придётся не с 1 января, а уже сейчас.

Нас это не коснётся?

На первый взгляд может показаться, что проверки прокуратуры выборочны и они не смогут проверить все десятки тысяч управляющих организации и РСО страны, чтобы выявить, кто не разместил данные в ГИС ЖКХ, и выписать им предписания.

И здесь следует обратить внимание на новость о том, что прокуратура получила доступ в ГИС ЖКХ и теперь сможет следить в режиме реального времени за управляющими организациями.

— Органы прокуратуры смогут контролировать ситуацию по регионам, чтобы своевременно выявлять возможные нарушения прав граждан и организаций. Прокуратуре будут доступны аналитические отчеты из закрытой части ГИС ЖКХ. Всего предполагается около 120 форм аналитической отчетности, из которых более 10 форм уже подготовлены, — рассказал Михаил Евраев.

Таким образом, прокуратура уже может не приходить с выборочными проверками — у неё уже есть данные о всех управляющих организациях, которые не разместили данные в ГИС ЖКХ или разместили их в неполном объёме. И эти данные, так как и предписания на их основе, прокуратура может формировать в автоматизированном режиме.

По статистике Генпрокуратуры РФ, за 2016 год в сфере ЖКХ выявлено 318 тыс. нарушений, объявлено 18 тыс. предостережений, внесено свыше 74 тыс. представлений, возбуждено 790 уголовных дел. К ответственности привлекли 63 тыс. должностных и юридических лиц.

Поэтому озаботьтесь выгрузкой в ГИС ЖКХ сейчас, чтобы не пополнить аналогичную статистику за 2017-й год.

Можно ли начислять водоотведение на содержание общего имущества?

Как по закону?

Как мы писали в статье Новые правила расчёта ОДН в 2017-м году, с начала 2017 года вступило в силу Постановление Правительства № 1498, которое существенным образом поменяло правила расчёта начислений за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды.

Одним из нововведений стало требование к региональным органам власти принять нормативы на водоотведение в целях содержания общего имущества, а в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые позволяют производить такое начисление. Об этом сообщал Минстрой в своём письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04:

Частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, начиная с 1 июня 2017 года, когда региональные власти приняли соответствующие нормативы, управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК и прочие) имеют право включать в квитанцию услугу «Водоотведение в целях содержания общего имущества» для своих многоквартирных домов.

Не всё так однозначно

Тем не менее, 26 мая 2017 аккурат перед вступлением в действие нормативов на водоотведение Минстрой поменял свою позицию и предложил исключить водоотведение из общедомовых расходов, о чём сообщил глава министерства Михаил Мень.

Министр пояснил, что достаточно сложно измерить реальный объём водоотведения, необходимого для содержания общего имущества, например, часть расходуемой воды используется для полива. «Поэтому мы считаем, что для корректного установления норматива, необходимо исключить водоотведение из перечня общедомовых нужд, — подчеркнул Михаил Мень.

И действительно, если обратиться к статье 156 ЖК РФ, то там написано, что начисление производится «при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества». Вряд ли в каком-то доме есть специальное место, куда сливается вода при мытье подъездов, а если говорить про мытьё фасада дома, то сбор этой воды в систему канализации впринципе невозможен.

Таким образом, начисление по водоотведению на содержание общего имущества может быть обжаловано любым собственником помещения в МКД, и тогда управляющая организация должна будет доказать, что в доме действительно есть конструктивные элементы, осуществляющие сбор воды, потраченной на содержание общего имущества. В противном случае начисление будет признано незаконным со всеми вытекающими последствиям.

Второй раз на те же грабли

Эти новые начисления «коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества» на самом деле переименнованные «коммунальные услуги на общедомовые нужды». И если обратиться к изначальному постановлению Правительства РФ № 354, то там тоже была услуга «водоотведение на общедомовые нужды». И точно также она вызывала негодование у граждан. И через год Постановлением Правительства № 344 были внесены изменения, которые убрали данную услугу из начислений.

Видимо, при составлении закона, регулирующего правила новых начислений, депутаты забыли предыдущий опыт. И в скором времени выйдет очередная поправка, аналогичная Постановлению №344, которая официально уберёт водоотведение на содержание общего имущества из списка начислений.

Что делать?

Мы рекомендуем прислушаться к мнению Минстроя и не производить начисление услуги «водоотведение на содержание общего имущества». Однако мнение Минстроя — это мнение, а закон есть закон, поэтому в системе «Всеведа» мы реализовали возможность включить данную услугу в квитанцию.

Долги по ЖКХ: продать квартиру с долгами теперь будет нельзя

Платежная дисциплина в сфере ЖКХ по большей части все же хромает, соответственно, в правительстве постоянно идут размышления о том, как же можно ситуацию исправить. С другой стороны, некоторые инициативы правительства являются противоречивыми. Например, к инициативе о запрете продаж квартир с долгами по ЖКХ некоторые эксперты относятся скептически. Для многих людей продажа квартиры или размен ее на меньшую жилплощадь является единственной возможность погасить свои долги.

Суть инициативы

Долги по ЖКХ могут накопиться до такой степени, что не остается ничего другого, как продать квартиру, чтобы на вырученные деньги разобраться со всеми долгами. Сама идея о запрете продаж подобных квартир не новая – в свое время Минстрой уже предлагал подобную идею, на основе которой запрет о продаже квартир с долгами был бы прописан на законодательном уровне. Дальше обсуждений идея не пошла, но вот в июне 2017 года об этой идее заговорили снова, причем, без особенных поправок.

Соответствующие слушания были организованы Комитетом по энергетике, также на этих слушаниях обсуждались проблемы платежной дисциплины в сфере ЖКХ и возможные меры по исправлению негативной динамики. Сфера энергоснабжения сильнее всех страдает от негативной динамики уровня среднего долга по стране. Что касается ужесточающего закона, на основе которого неплательщикам стали применяться более жесткие санкции, то он был принят еще в 2015 году. Отметить можно сильно выросшие штрафы и пени, которые должен погашать неплательщик за коммуналку, кроме основного долга. Также были предусмотрены новые наказания,  которые выражаются в отключении неплательщика от сетей.

Повлиять на собираемость платежей и на остановку роста задолженностей должна была мера, усиливающая ответственность за подключения к инженерным сетям без наличия законных на то оснований. Авторы этих поправок всерьез рассчитывали на то, что задолженность за ЖКУ будет уменьшаться, но на практике все случилось ровно наоборот.

Что думают на этот счет РСО?

У поставщиков ресурсов свое мнения на счет того, как должно происходить взыскание задолженности.  У них есть целых комплекс мер, основным пунктом которых является наложение запрета на продажу квартир, есть за ними числится большой долг по ЖКУ. Мнение экспертов на этот счет следующее:

  1. Технически невозможно запретить человеку продавать квартиру, пусть даже и с долгами.
  2. Наблюдается явное противоречие и ГК, и Конституции.
  3. УК вправе обратиться в суд, если она хочет возместить свои потери, но максимум, что присудит судья – это запрет на выезд за границу. Жилье по-прежнему можно будет продавать, даже если долг исчисляется сотнями тысяч.

Что делать УК, в случае наличия долга? Ей нужно больше времени посвящать взаимодействию с должниками. Это можно делать через uk.vseveda.org, где можно принимать платежи, а также автоматизировано выгрузить данные в ГИС ЖКХ. Контакт между УК и должником может решить часть проблем, так как наличие долга может быть вызвано банальным непониманием между сторонами.

Другие эксперты твердят о том, что технически реализовать запрет на продажу вполне возможно. Например, для того, чтобы выполнить переход права собственности через Росреестр, нужно будет в этот орган предоставить справку об отсутствии долга. Тут все просто — если такая справка есть, значит процедура будет выполнена, что даст возможность выполнить продажу квартиры. Без справки изменения в реестр внести будет нельзя, соответственно, это автоматически будет означать запрет на продажу квартиры с долгами. Этого и хотят добиться депутаты, но тут не все так просто.

Можно зацепиться за то, что ограничение на сделки с имущество является не чем иным, как нарушение свободы права собственности, но и тут есть ответ. Дело в том, что владелец квартиры обязуется следить за своим жильем и содержать его, что подразумевает исправную оплату за КУ, причем в полном объеме. Если же у квартиры появляются долги, то это будет означать нарушение указанного правила. Но все это пустые разговоры, так как главную проблему, а именно неплатежи по ЖКУ, запрет на продажу не решит. Как уже было сказано ранее, некоторые должники могут решить продать квартиру, чтобы за счет вырученных средств погасить все свои долги. Запрет на продажу практически лишит должника реальных возможностей на погашение долга.

Насколько часто должники прибегают к продаже квартиры?

Дойти до такого должник может только тогда, когда свободных средств у него нет, и ничего, кроме квартиры, у него не осталось. Очевидно, что первым делом он может попытаться продать личные вещи, технику, автомобиль. Квартира продается только в крайнем случае, когда путей отступления уже не осталось, а долг является гигантским. Проблема в том, что если долги являются крупными, должнику приходится сбивать цену на жилье, чтобы по быстрее продать ее и получить деньги. Конечно, такие сделки встречаются, но так как речь идет именно о безвыходной ситуации, то подобных сделок минимум.

Как правило, до такого доходят только асоциальные люди, чаще всего маргиналы и пьяницы. Определенный процент должников являются вполне адекватными люди, которые потеряли свою работу или попали в тяжелую жизненную ситуацию, соответственно, к ним нужно относиться с пониманием. Никто не застрахован от тяжелой болезни или от увольнения. Если проанализировать вторичный рынок в целом, то получается, что квартир с текущими долгами по ЖКХ не более 5 процентов от общего количества. Покупатель вполне может и не столкнуться с ними при поиске жилья. Покупается это жилье так. Оговаривается, что у квартиры есть долги. Стоимость квартиры  снижается на сумму, которая потом пойдет на оплату долгов. Погасить долги покупатель может только после перерегистрации права собственности.

С квартирами, взятыми в ипотеку, все значительно сложнее, так как покупатель сначала гасит долги, а уде потом вычитает ее из суммы сделки. Соответственно, это происходит реже. При этом все схемы являются прозрачными, и никто особенно не отказывается от приобретения подобного жилья. Это значит, что неплательщик за коммуналку должен иметь возможность продажи жилья. Зачастую это единственная возможность погасить задолженность за ЖКУ.

Источник: www.zhkh.su.

Нарушения коммунальщиков: последствия за грубые нарушения

Принято считать, что законодательство сформировано всегда в пользу вышестоящих органов или муниципальных организаций, но никак не в пользу населения. Речь идет о том, что практически в любой сфере предусмотрены наказания для населения, а для второй стороны ничего нет. Например, потребитель КУ несвоевременно оплачивает КУ, делает это не в полном объеме. За это предусмотрено наказание в виде пени и прочих последствий. Есть даже наказание за несанкционированное подключение к инженерным сетям. Но что делать, если неправы будут именно УК. Они могут поставлять коммунальные услуги некачественно. Без последствий это не останется.

Причины введения законопроекта

Нарушения коммунальщиков, а также УК, в самое ближайшее время будут наказываться максимально строго. Если рассматривать именно УК, то наибольшим наказанием для них считается не денежный штраф, хотя он тоже может быть крупным. Наибольший финансовый удар УК получают, когда их лишают основного источника дохода, то есть, МКД. Авторы законопроекта учли этот момент, и если законопроект примут, то за два грубых нарушения управляющих компаний дом будет изъят из управления. Подразумевается, что законопроект будет отличным мотиватором для того, чтобы УК не отклонялась от пунктов ДУ.

Правительство уже получило соответствующий законопроект, кроме этого, в ближайшее время планируется на законодательном уровне определить единые стандарты качества УК. Сам стандарт регионы уже согласовали, осталось, чтобы его согласовало и правительство. После его введения будет все меньше новостей о том, что УК обманывают жильцов. По крайней мере, количество таких новостей должно уменьшиться.

Можно ли определить честную УК?

Выявить это сложно, так как объективных факторов честности нет. Можно посмотреть отзывы об УК от жильцов других МКД. Руководитель УК сам может поспособствовать тому, чтобы собственники помещений больше доверяли ей. Например, он может показать свою серьезность, используя одну из известных смежных систем по работе с ГИС ЖКХ. Чтобы минимизировать нарушения мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Наиболее частые уловки со стороны УК

На самом деле, в вопросе уловок и обмана находчивые руководители УК находят все новые способы, которые становятся все хитрее. Другое дело, что все эти способы не будут иметь смысла, так как последствия могут обойтись значительно дороже, чем сиюминутная прибыль. Повлияло на это не только обновление законодательства по части наказаний УК — отметить можно и введение стандарта работы. Лицензии УК получить теперь будет гораздо сложнее, а в основе стандарта лежит постоянная модернизация работы УК и всех служб, которые работают с ней. Отметить можно такие пункты:

  1. Улучшение работы диспетчерской службы.
  2. Жалобы потребителя должны рассматриваться за максимально короткое время.
  3. Посетители должны иметь возможность посещать УК, причем в удобное для них время.

Очень важно определить понятие именно грубого нарушения, так как именно за такое нарушение УК может лишиться дома. Минстрой намеревался сделать это еще в марте, так как количество недобросовестных УК стремительно росло. Под грубым нарушением подразумевается совершение УК поступка, из-за которого случилось применения тяжкого вреда здоровью жильца дома или даже его смерти. Что касается успешных примеров изъятия рабочей лицензии, то впервые это случилось в ноябре 2016 года, когда УК в Красногорске лишилась всех своих домов после получения судом многочисленных жалоб от жильцов.

Функционировать УК, начиная с 2015 года, могут только при наличии действующей рабочей лицензии, Для ее получения нужно быть юрлицом или ИП. Чтобы лицензия была выдана, нужно пройти тест из ста вопросов, и ответить правильно на 86% от общего количества. Кроме этого, вскоре будет определен и строгий стандарт качества, соответственно, лицензии УК будут выдаваться далеко не всем организациям. Жалобы потребителя не будут оставаться незамеченными, так как уже были прецеденты того, что УК просто лишалась своей рабочей лицензии.

Источник: realty.newsru.com.

Машино-места: права владельцев будут закреплены в законодательстве

Долгое время головной болью владельцев машино-мест, которые обычно располагаются возле дома или на нижних уровнях, являлся их неопределенный статус. Точнее. неопределенный статус имелся у прав на них. Фактически, машино-место никак нельзя было закрепить за собой. Теперь же ситуация поменяется, так как соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. Он позволит владельцам машино-мест на подземных стоянках в МКД приобретать долю в праве общей собственности.

Суть законопроекта

Машино-места смогут официально приобретаться на основе дополнения к уже существующему закону. Если отталкиваться от пояснительной записки к закону, то теперь любой гражданин, и не важно, проживает он в этом доме или нет, может приобрести себе место на стоянке себе в собственность. При приобретении такого места он автоматически получит долю в праве собственности на ОИ, что подразумевает соблюдение определенных обязанностей по его содержанию и ремонту.

Платить за общее имущество потребуется УК или другой организации, которая управляет домом. По большому счету,  на работе УК поправки в законопроект принципиально не скажутся. Руководителю все равно нужно будет формировать платежные документы, принимать платежи и выполнять все остальные обязанности, прописанные в ДУ. Он лишь может выбрать способ взаимодействия с ГИС ЖКХ – прямой или через вспомогательную систему. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Проблемы со стоянками

Авторы инициативы поясняют, что проблема невозможности приобретения прав на место для автомобиля является распространенной, так как сейчас во многих МКД, особенно в новостройках, есть стоянки. Они зачастую располагаются на нижних этажах дома, будто то нулевой или минус первый уровень. То есть, по  факту имущество есть, но сделать с ним ничего нельзя. В частности, до поправок владельцы машиномест не могли делать следующее:

  1. Зарегистрировать помещение ввиду отсутствия прописанного механизма.
  2. Принять участие в общем собрании после приобретения места на стоянке.
  3. Продать такое место другому лицу или сделать отчуждение места.

Теперь же, когда статус машино-мест и механизм приобретения прав на них появился в законодательстве, в их приобретении будет смысл, так как все указанные пункты можно будет выполнить. Например, владелец такого места на законных основаниях сможет принимать участие в ОСС, если там будут обсуждаться вопросы, затрагивающие общее имущество МКД, также в случае чего место всегда можно продать.

Начать процесс гос. регистрации распределения долей может любой собственник помещения в доме. Выполнять эту процедуру нужно на основе документа, которым Госжилнадзор пользуется при определении размеров долей. Владельцы машиномест будут владеть этими объектами легально.

Источник: realty.newsru.com.

Работа управляющих компаний: модернизация их работы

Далеко не все УК можно считать добросовестными, и от их деятельности сильно страдают жильцы домов, находящихся у них в подчинении. Именно по этой причине и произошло президентское поручение, которое требует усовершенствовать функционирование УК и аналогичных организаций. Кроме проблемы недобросовестных УК, есть также проблема наличия домов в зоне, близкой от магистрального трубопровода. В планах правительства определение количества жителей, живущих в таких зонах.

Суть поручения

Работа управляющих компаний должна стандартизироваться, чтобы критерии функционирования были одинаковы для всех. Для этого требуется разработать, а также утвердить, нормативно-правовые акты, на основе которых будет происходить модернизация деятельности УК и прочих организаций, работающих в сфере ЖКХ. Поручение имеет крайний срок исполнения — все работы должны быть закончены до 1 декабря 2017 года. Отвечать за совершенствование сферы ЖКХ будет глава правительства.

Что касается самих УК, то они должны взаимодействовать с ГИС ЖКХ любым доступным способом. Внедрение этой системы также является пунктом масштабного плана по модернизации сферы ЖКХ. Руководитель вправе выбирать наиболее удобный ему способ взаимодействия. Если УК только начинает свою деятельность, и домов в подчинении не так много, то он может делать все напрямую. Если же он хочет передавать сведения упрощенным способом, то всегда можно воспользоваться инструментом, облегчающим процесс интеграции в ГИС ЖКХ. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Проблемы с проживанием вблизи магистральных трубопроводов

Кроме проблемы некачественной работы УК и аналогичных организаций в сфере ЖКХ, есть еще одна актуальная проблема, которую решать нужно максимально оперативно. Речь идет о гражданах, которые проживают в доме, полностью или частично расположенном в непосредственной близости от магистральных трубопроводов. Точнее, подразумевается зона минимально допустимого расстояния. Выделить можно следующие поручения:

  1. Определение зон, где рядом находятся магистральные трубопроводы.
  2. Определение точного количества граждан, чьи дома полностью или частично попадают в такие зоны.
  3. Определение количества граждан, которые получили исковые заявления о сносе указанных объектов. Речь идет о тех людях, чьи объекты капитального строительства уже были снесены, а также о тех, кто еще проживает в проблемных домах.

Так как проблема является специфической, то поступило предложение разработать все возможные варианты дальнейшего проживания в таких домах и на каких условиях это может происходить. Также очень важно грамотно разработать механизмы реализации этого процесса. Разобраться с указанными вопросами нужно к сентябрю 2017 года. Если все поручения будут выполнены вовремя, то уже этой осенью жильцы, чьи объекты капитального строительства находятся в проблемных зонах, смогут вздохнуть спокойно. Также нужно отметить и то, что к этому времени работа управляющих должна наладиться.

Источник: tass.ru.

Создание ТСН: как правильно начать работу?

Очень сильно влияет на жизнь собственников помещений выбор способа управления дома, так как УК будет влиять не только на жизнь, но и на уровень затрат. У каждого способа управления есть свои сильные и слабые стороны, поэтому к вопросу нужно подходить предметно, учитывая пожелания жильцов, особенности самого дома и прочие факторы. Если рассматривать именно МКД с большим количеством квартир, то обычно жильцы или выбирают себе УК, или организуются в ТСН, что подразумевает самостоятельное управление домов. Что же лучше, будет рассказано далее.

Принципиальные отличия между ТСН и УК

Создание ТСН подразумевает то, что жильцы уже поняли основные отличия от УК и конкурентные преимущества этого товарищества. Пока еще большинство домов в стране управляются УК, главной целью которых является именно получение прибыли. Отсюда идет и статус таких компаний — все он являются коммерческими организациями. Прибыль будет формироваться от взносов жильцов. Для работы с УК заключается договор управления, после чего жильцы из своего кармана будут оплачивать содержание ОИ, а также услуги самой УК.

УК, в свою очередь, будет должна заботиться о состоянии МКД, контролировать выполнение всех обязательных дом, кроме того, УК будет следить за собираемостью платежей от жильцов дома. ТСН, ТСЖ и прочие товарищества тем и отличается от УК, что они не нацелены на получение прибыли, так как имеют статус некоммерческих организаций. Прежде всего они будут решать вопросы, влияющие на качество жизни жильцов, а не на то, как набить свой карман. Это не значит, что все УК думают только об обогащении, поэтому ТСН является единственном правильным способом управления.

Что может ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает то, что все владельцы помещений объединятся для того, чтобы решать актуальные задачи. Например, это могут быть вопросы, связанные с содержанием ОИ.  Подобное товарищество будет являться юридическим лицом, что подразумевает следующее:

  1. ТСН потребуется сформировать правление.
  2. Потребуется выбрать председателя и ревизионную комиссию.
  3. Также время от времени будет нужно проводить общие собрание членов товарищества.

Собрание членов ТСН требуется инициировать только в тех случаях, когда на повестке дня стоят важные, куда не относятся вполне будничные задачи, будь то увольнение сотрудника или его найм. Второстепенными вопросами занимается председатель и правление. Комиссия же будет заниматься контролем работы указанных лиц. Все перечисленные органы могут выбираться только из числа жильцов дома. Это значит, что в органы будут выбраны люди, которым остальные жильцы больше всего доверяют, так как у них наибольший авторитет. Такое взаимодействие улучшает микроклимат внутри отдельного дома.

Часто бывает так, что в ТСН входят те же люди, которые были членами совета МКД. Это значит, что у этих людей активная жизненная позиция, и им не все равно. Более того, бывшие члены совета могут знать о наиболее важных проблемах дома, и скорее всего, они даже знаю, как их решить. Они могут быстрее сориентироваться в том, что нужно сделать в ближайшее время, в отличие от посторонних людей, которые ничего о доме не знают. При этом, наличие ТСН позволяет нанимать подрядные организации для выполнения работ.

Если же у собственников нет достаточного количества времени или опыта по управлению домом, то они вправе передать часть полномочий УК или даже нанять управляющего. Принципиальное отличие от полноценного взаимодействия с УК в том, что за ТСН останется контроль деятельности. Что касается возможности объединения домов в одно ТСН, то для этого нужно:

  1. Иметь общую границу.
  2. Иметь инженерные сети, и прочие коммунальные объекты, которые обслуживают указанные дома.

В пользу такого объединения говорит то, что наличие большего числа людей в ТСН упростит содержание аппарата управления.

Особенности финансирования

ТСН может создать резервный фонд, а также другие фонды.  Из него будут браться средства на непредвиденные расходы. Принять решение о его создании могут только члены ТСН. Из такого фонда можно оплачивать услуги внешних поставщиков, устранять аварии, выплачивать штрафы, издержки, делать срочный ремонт. Пополнять резервный фонд могут доходы от арены объектов ОИ, от взносов жильцов, от штрафов и т.д. В решении о создании фонда нужно указать получателя средств, сумму расходов и цель расходования.

Не только наличие облегчит деятельность ТСН.  У ТСЖ, как и УО, множество непрофильных задач, такие как внедрение расчета ЖКУ и печати квитанции, раскрытие информации и прочее. Чтобы минимизировать затраты и время на эти задачи мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Как правильно начать работу ТСН?

Для начала нужно определиться с тем, что же будет лучше — выбор управляющей компании или создание ТСН. Если больше доводов будет в пользу ТСН, потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности могут ложиться только на председателя или между всеми членами сразу. Если всеми основными вопросами будет заниматься председатель, то именно он и будет получать плату, кроме наемных работников. Дальше нужно прикинуть примерные доходы и расходы в пересчете на месяц. Например, выгодно сдавать в аренду объект ОИ, а полученные средства оформить, как депозитный  вклад.

После этого нужно определиться с минимальным перечнем работ по содержанию ОИ, и их стоимости. На этот вопрос дадут ответ подрядные организации. Платить за это можно доходами от аренды, за счет взносов от жильцов или за счет КП. Определиться потребуется с тем, будут ли в штате сотрудники или же будет происходить взаимодействие с подрядчиками. Что касается выбора кандидатур в комиссию и в правление, то лучше опираться на проверенных людей с опытом.

Полезную информацию можно взять как с соседних ТСЖ, так и с профильных форумов. В частности, уже работающие ТСН могут помочь с выбором подрядчиков, с расчетом расходов и с другими специфическими проблемами. Расходы на организацию собраний будут ложиться на самих инициаторов, но впоследствии все средства будут возмещены. Полезно опросить жильцов на предмет того, что они думают о содержании ОИ, устраивает ли их качество услуг. Имеет смысл рассказать им о преимуществах ТСН. Без поддержки со стороны большинства жильцов нет смысла и пытаться создавать ТСН.

Создание ТСН имеет одну характерную особенность — управлять домом и решать ключевые вопросы будут сами жильцы. С другой стороны, товарищество собственников недвижимости подразумевает наличие свободного времени у жильцов, и самое главное,  желание заниматься вопросами дома.

Работа ГИС ЖКХ: рекомендации по грамотной организации работы с системой

Взаимодействия с ГИС ЖКХ не избежать ни одной УК, кроме того, уже совсем скоро за отсутствие нужных сведений в системе УК будут штрафовать. Другое дело, что пока еще в системе достаточное количество багов, делающее нормальное взаимодействие с системой делом затруднительным. Что касается организации бесперебойного заполнения системы, то для этого руководителю потребуется проделать много работы. Например, ему будет нужно сформировать регламент работы компании в системе, разработать должностную инструкцию для сотрудника, который будет заполнять сведения. Также не стоит забывать и об обучении своего персонала. Все это ложиться на плечи руководителя УК.

Особенность предоставления прав доступа

Работа ГИС ЖКХ доступна далеко не для всех, так как большая часть сайта, в виде информации или функционала, является закрытой. Первым делом получить доступ к сайту должен сам руководитель, для чего ему потребуется получить ЭЦП, зарегистрироваться в ЕСИА, после чего зарегистрировать свою компанию уже в ГИС ЖКХ и вносить данные, как о компании, так и о домах. Далее потребуется передать права доступа в систему другому лицу, если конечно руководитель не собирается заниматься процессом передачи данных самостоятельно, что при наличии большого количества МКД сделать будет очень трудно. Если же таких домов в подчинении всего несколько, то директору нет никакого резона расширять свой штат, и нанимать дополнительного человека, так как он вправе совмещать все должности в одном лице. Чаще всего руководители решают все же передавать соответствующие полномочия.

Любой поставщик информации вправе передавать полномочия по передаче сведений другому лицу, но в случае конфликтных и спорных ситуаций, отвечать за передачу данных будет именно тот, кто и обязан это делать. Для того, чтобы сотрудник полноценно мог работать с системой, он должен пройти через процедуру регистрации в ЕСИА, а также указать место своей работы.  Как только процесс будет завершен, у руководителя УК появится техническая возможность передачи полномочий. Потребуется зайти в настройки пользователя, и отметить права, которые будут доступны конкретному пользователю.

Все действия уполномоченного пользователя будут фиксироваться в логе Журнала событий, соответственно, там без проблем можно будет проверить, какие действия выполнялись определенным сотрудником. Руководитель управляющей компании сможет с помощью Журнала наладить контроль работы своих подчиненных.

Что делать при использовании расчетно-кассового центра?

Если руководитель УК пользуется таким центром, то потребуется выбрать способ передачи данных в систему, что подразумевает заключение договора с обязательным указанием этого способа. Самих способов всего два:

  1. Центр может передавать сведения в УК, которая в свою очередь, будет передавать сведения в ГИС ЖКХ.
  2. РКЦ будет отправлять данные в систему напрямую, обходя УК. В этом случае применяются электронные каналы связи.
  3. Чаще всего практикуется именно первый способ, так как ко второму большинство УК просто не готовы, так как речь идет о высокотехнологичном процессе. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ. Это избавит вас от необходимости внесения данных в ГИС вручную, из-за чего часто возникают ошибки.

За руководителем всегда остается право на отзыв полномочий у пользователя, и оспорить это у сотрудника не получится.

Определение регламента работы в системе

УК может принять решение о самостоятельном размещении сведений в системе, но для этого в ее же интересах стоит систематизировать и упорядочить производственные процессы. Поможет в этом регламент работы ГИС, для чего потребуется утвердить его приказом руководителя. Регламент подразумевает закрепление отдельного перечня сведений для каждого отдельного сотрудника. Документ должен обновляться постоянно, то есть, если сотрудник решит уволиться из компании, то потребуется удалить права доступа в систему из регламента. Выполнять указанные действия может лицо, которое занимается контролем работы УК в ГИС ЖКХ.

Закреплять обязанности по размещению сведений нужно в строгом соответствии с установленным регламентом. Нужно указывать конкретные задачи каждого сотрудника – кто-то может отвечать за обновление ЭЦП, кто-то может отвечать за добавление сведений о сотрудниках и т.д. Права доступа указываются для каждого сотрудника без исключения. Также очень важно указать порядок действий при возникновении внештатных ситуаций, в частности, при возникновении ошибок на самом сайте.

Речь идет об ошибках, которые не будут позволять передавать сведения в систему. В регламенте нужно прописать само понятие электронного образа документа, инструкцию по его созданию и загрузке в систему. Обязательно нужно установить ответственность за неисполнение пунктов регламента.

Особенности обучения сотрудников

При обучении можно пользоваться обучающими роликами от опытных пользователей, инструкциями от ГИС ЖКХ, а также другими полезными материалами. Полагаться на то, что изучение особенностей системы может выполняться и без дополнительных материалов, не стоит, так как сама система является сложной. Обучение будет происходить эффективнее, если руководитель предварительно изучит вебинары, которые выпускаются другими компаниями.

Как нужно загружать электронный образ документа?

Например, руководитель УК уже прошел через такие процессы, как регистрация в ЕСИА,   регистрация в системе, предоставление полномочий, установление регламента. Дальше нужно научиться правильно загружать электронный образ документов. Руководитель УК может запутаться из-за того, что разные органы государственной власти по-разному трактуют указанный термин. Проблемой могут быть и персональные данные, работать с которыми нужно аккуратно. С другой стороны, электронный образ документа должен с полной точностью копировать информацию, которая есть на бумажном документе.

Формат электронных документов может быть только pdf, он должен быть визуально идентичен бумажному оригиналу, в том числе, и в пропорциях. Изображение должно быть качественным, чтобы посторонний пользователь мог разобрать его содержание. Есть множество сервисов, позволяющих формировать несколько листов бумажного документа в один файл pdf. Разрешение должно составлять 200 dpi, также пользователю нужно указать режим «оттенки серого». Не допускается наличие загнутых страниц, полос, засветов, признаков изменения бумажного документа или нарушений его целостности.

Если отталкиваться от другого приказа, затрагивающего этот вопрос, то в документе должна присутствовать возможность поиска по тексту, а также выделения и копирования отдельных фрагментов документа. Простые редакторы pdf лишены этой возможности, поэтому нужно искать программы с расширенным функционалом, например, abbyy, но он является платным.

Передача информации

Переходный период по работе с системой, что подразумевает передачу сведений, продлиться до января 2018 года, поэтому маловероятно получение штрафа за неисполнение обязательств до этой даты. Пока еще остается время, чтобы поближе познакомиться с системой, освоить ее и узнать ее основные функции. Первым делом передать потребуется данные об УК, то есть, сведения об регистрационном номере, ФИО руководителя, контактные данные, адрес официального сайта.

Дальше нужно передавать сведения о заключенных договорах, включая ДУ, договор на оказание КУ,  об отчете о выполнении обязательств по ДУ. При наличии договора с РСО передавать этого договор потребуется именно РСО. ТСЖ потребуется размещать устав и соответствующий протокол, дату регистрации, информацию о членах комиссии, членах правления и их председателе. Передаются сведения о платежных реквизитах, о сроках выставления платежек. Также обязательно нужно включить дату передачи показаний со счетчиков.

Потребуется раскрыть информацию о домах, в частности:

  1. Технические характеристики, состояние, уровень износа.
  2. Информация о конструктивных элементах, о внутридомовых сетях. Указывается материал, площадь, износ, год проведения ремонта, год окончания срока эксплуатации.
  3. Сведения о жилых и нежилых помещениях, включая порядковый и кадастровый номера, площадь, назначение.

Это далеко не полный список сведений, подробный перечень можно найти в обучающих материалах или на самом сайте. Руководитель управляющей компании должен последовательно выполнить определенные действия. Это регистрация в ЕСИА, и в самой системе, предоставление прав доступа, определение регламента. Дальше потребуется заняться обучением сотрудников, научиться самому правильно загружать электронный образ документа и разобраться с перечнем информации, которая подлежит передаче в систему.