Как рассчитать площадь мест общего пользования при расчёте коммунальных услуг на содержание общего имущества?

При расчёте начислений за коммунальные ресурсы на содержание мест общего пользования (которые раньше назывались «на общедомовые нужды») по нормативу используется такой параметр, как «общая площадь мест общего пользования». Объём коммунального ресурса, приходящийся на жилое или нежилое помещение рассчитывается следующим образом:

формула расчёта ОДН

Sои — это как раз-таки «общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме» или проще «площадь мест общего пользования».

Как по закону?

Согласно статье 36 Жилищного кодеса РФ это:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Т.е. согласно жилищного кодеса РФ площадь мест общего пользования включает в себя чердаки и подвалы.

Однако формуле 15 из пункта 17 приложения 2 Постановления № 354 при определении объёма для холодной воды из площади мест общего пользования следует исключить чердаки и подвалы.

При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;

Таким образом, получаем, что при расчёте начислений по горячей воде, электроэнергии и водоотведению следует учитывать всю площадь мест общего пользования, а при расчёте холодного водоснабжения — без чердаков и подвалов.

А теперь, давайте посмотрим, как определяются сами нормативы потребления коммунальных услуг на содержание общего имущества. Порядок определения нормативов указан в Постановлении 306 . Для холодной и горячей воды норматив определяется по формуле 26, в которой площадь мест общего пользования не учитывает чердаки и подвалы, а норматив на электроэнергию определяется по формуле 34, которая считает площадь мест общего пользования по ЖК РФ, т.е. вместе с подвалами и чердаками.

Таким образом, с точки зрения другого закона площади подвалов и чердаков нужно исключать не только из расчёта холодного водоснабжения, но и горячего, а, соответственно, и водоотведения.

Как правильно?

Своё мнение о правилах начисления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды высказал Минстрой РФ в письме №12368-АЧ/04. Минстрой считает, что несмотря на то, что написано в ПП 354, нужно рассчитывать начисления аналогично тому, как определяются нормативы в ПП 306. Т.е.

  • холодное вода — без чердаков и подвалов;
  • горячая вода — без чердаков и подвалов;
  • водоотведение — без чердаков и подвалов;
  • электроэнергия — с чердаками подвалами.

При этом Минстрой обращает внимание на то, что имеют место случаи некорректного определяния нормативов уполномоченными органами. Однако это ответственность уполномоченных органов и им следует незамедлительно принять меры к устранению нарушений и принять новые нормативы.

Как это настроить в системе Всеведа?

Расчёт в Федеральной онлайн-системе расчётов ЖКУ — Всеведа приведён в соответствие с требованиям Минстроя РФ. В разделе «Жил. фонд» добавлены 2 параметра:

  • площадь чердаков
  • площадь подвалов

Параметры в системе Всеведа

значения, которых вычитаются из параметра «Общая площадь мест общего пользования» при расчёте начисления по нормативу по начисления за коммунальные ресурсы холодной, горячей воды, а также водоотведения нв целях содержания общего имущества МКД.

Таким образом, в параметр «Общая площадь мест общего пользования» вы указываете полностью площадь всех помещений, составляющих общее имущество дома, включая чердаки и подвалы, как указано в ЖК РФ. А отдельно указываете площадь подвалов и чердаков. Далее система автоматически рассчитает начисления, как рекомендует Минстрой РФ.

Штрафы за неразмещение данных в ГИС ЖКХ

Сроки размещения информации

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ поставщики информации, т.е. управляющие компании, ТСЖ, ЖСК и ресурсоснабжающие организации, обязаны размещать данные в ГИС ЖКХ, начиная с 1 июля 2017 года, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Штрафов пока нет?

За неразмещение информации в ГИС ЖКХ, равно как и за размещение информации не в полном объёме предусмотрены штрафы в соответствии со статьёй 13.19.2 КоАП РФ:

  • на физических лиц, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, — в размере 1 000 рублей;
  • на физических лиц, являющихся администраторами общих собраний, — 15 000 рублей;
  • на должностное лицо органа местного самоуправления — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги, — 200 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов, — 100 000 рублей;
  • на иных юридических лиц — 30 000 рублей

Повторное нарушение приведёт к дисквалификации руководителя управляющей компании, ТСЖ или РСО на срок до 3 лет.

Однако в соответствии с тем же Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ данная статья КоАП начинает применяться только с 1 января 2018 года.

Не всё так просто

Многие управляющие компании восприняли перенос сроков штрафов как перенос сроков обязанности, ведь если не штрафуют, значит ничего делать и не нужно.

На одной из пресс конференций заместитель министра связи и массовых коммуникаций Михаил Евраев заявил, что они найдут возможность наказывать компании, которые откладывают размещение информации в ГИС ЖКХ. И если статью КоАП 13.19.2 нельзя применять до 1 января 2018 года, то есть другие.

Например, «Статья 19.5. Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)». В управляющую компанию с проверкой приходит прокуратура и выясняет, что сведения в ГИС ЖКХ не размещены или размещены не в полном объёме и выносит предписание. Штраф за невыполнение этого предписания до 25 000 рублей. А если в управляющую компанию придёт предписание не от прокуратуры, а от ГЖИ, то в соответствии с пунктом 24 данной статьи штраф возрастает до 300 000 рублей.

Поэтому размещать данные в ГИС ЖКХ придётся не с 1 января, а уже сейчас.

Нас это не коснётся?

На первый взгляд может показаться, что проверки прокуратуры выборочны и они не смогут проверить все десятки тысяч управляющих организации и РСО страны, чтобы выявить, кто не разместил данные в ГИС ЖКХ, и выписать им предписания.

И здесь следует обратить внимание на новость о том, что прокуратура получила доступ в ГИС ЖКХ и теперь сможет следить в режиме реального времени за управляющими организациями.

— Органы прокуратуры смогут контролировать ситуацию по регионам, чтобы своевременно выявлять возможные нарушения прав граждан и организаций. Прокуратуре будут доступны аналитические отчеты из закрытой части ГИС ЖКХ. Всего предполагается около 120 форм аналитической отчетности, из которых более 10 форм уже подготовлены, — рассказал Михаил Евраев.

Таким образом, прокуратура уже может не приходить с выборочными проверками — у неё уже есть данные о всех управляющих организациях, которые не разместили данные в ГИС ЖКХ или разместили их в неполном объёме. И эти данные, так как и предписания на их основе, прокуратура может формировать в автоматизированном режиме.

По статистике Генпрокуратуры РФ, за 2016 год в сфере ЖКХ выявлено 318 тыс. нарушений, объявлено 18 тыс. предостережений, внесено свыше 74 тыс. представлений, возбуждено 790 уголовных дел. К ответственности привлекли 63 тыс. должностных и юридических лиц.

Поэтому озаботьтесь выгрузкой в ГИС ЖКХ сейчас, чтобы не пополнить аналогичную статистику за 2017-й год.