Создание ТСН: как правильно начать работу?

Очень сильно влияет на жизнь собственников помещений выбор способа управления дома, так как УК будет влиять не только на жизнь, но и на уровень затрат. У каждого способа управления есть свои сильные и слабые стороны, поэтому к вопросу нужно подходить предметно, учитывая пожелания жильцов, особенности самого дома и прочие факторы. Если рассматривать именно МКД с большим количеством квартир, то обычно жильцы или выбирают себе УК, или организуются в ТСН, что подразумевает самостоятельное управление домов. Что же лучше, будет рассказано далее.

Принципиальные отличия между ТСН и УК

Создание ТСН подразумевает то, что жильцы уже поняли основные отличия от УК и конкурентные преимущества этого товарищества. Пока еще большинство домов в стране управляются УК, главной целью которых является именно получение прибыли. Отсюда идет и статус таких компаний — все он являются коммерческими организациями. Прибыль будет формироваться от взносов жильцов. Для работы с УК заключается договор управления, после чего жильцы из своего кармана будут оплачивать содержание ОИ, а также услуги самой УК.

УК, в свою очередь, будет должна заботиться о состоянии МКД, контролировать выполнение всех обязательных дом, кроме того, УК будет следить за собираемостью платежей от жильцов дома. ТСН, ТСЖ и прочие товарищества тем и отличается от УК, что они не нацелены на получение прибыли, так как имеют статус некоммерческих организаций. Прежде всего они будут решать вопросы, влияющие на качество жизни жильцов, а не на то, как набить свой карман. Это не значит, что все УК думают только об обогащении, поэтому ТСН является единственном правильным способом управления.

Что может ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает то, что все владельцы помещений объединятся для того, чтобы решать актуальные задачи. Например, это могут быть вопросы, связанные с содержанием ОИ.  Подобное товарищество будет являться юридическим лицом, что подразумевает следующее:

  1. ТСН потребуется сформировать правление.
  2. Потребуется выбрать председателя и ревизионную комиссию.
  3. Также время от времени будет нужно проводить общие собрание членов товарищества.

Собрание членов ТСН требуется инициировать только в тех случаях, когда на повестке дня стоят важные, куда не относятся вполне будничные задачи, будь то увольнение сотрудника или его найм. Второстепенными вопросами занимается председатель и правление. Комиссия же будет заниматься контролем работы указанных лиц. Все перечисленные органы могут выбираться только из числа жильцов дома. Это значит, что в органы будут выбраны люди, которым остальные жильцы больше всего доверяют, так как у них наибольший авторитет. Такое взаимодействие улучшает микроклимат внутри отдельного дома.

Часто бывает так, что в ТСН входят те же люди, которые были членами совета МКД. Это значит, что у этих людей активная жизненная позиция, и им не все равно. Более того, бывшие члены совета могут знать о наиболее важных проблемах дома, и скорее всего, они даже знаю, как их решить. Они могут быстрее сориентироваться в том, что нужно сделать в ближайшее время, в отличие от посторонних людей, которые ничего о доме не знают. При этом, наличие ТСН позволяет нанимать подрядные организации для выполнения работ.

Если же у собственников нет достаточного количества времени или опыта по управлению домом, то они вправе передать часть полномочий УК или даже нанять управляющего. Принципиальное отличие от полноценного взаимодействия с УК в том, что за ТСН останется контроль деятельности. Что касается возможности объединения домов в одно ТСН, то для этого нужно:

  1. Иметь общую границу.
  2. Иметь инженерные сети, и прочие коммунальные объекты, которые обслуживают указанные дома.

В пользу такого объединения говорит то, что наличие большего числа людей в ТСН упростит содержание аппарата управления.

Особенности финансирования

ТСН может создать резервный фонд, а также другие фонды.  Из него будут браться средства на непредвиденные расходы. Принять решение о его создании могут только члены ТСН. Из такого фонда можно оплачивать услуги внешних поставщиков, устранять аварии, выплачивать штрафы, издержки, делать срочный ремонт. Пополнять резервный фонд могут доходы от арены объектов ОИ, от взносов жильцов, от штрафов и т.д. В решении о создании фонда нужно указать получателя средств, сумму расходов и цель расходования.

Не только наличие облегчит деятельность ТСН.  У ТСЖ, как и УО, множество непрофильных задач, такие как внедрение расчета ЖКУ и печати квитанции, раскрытие информации и прочее. Чтобы минимизировать затраты и время на эти задачи мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Как правильно начать работу ТСН?

Для начала нужно определиться с тем, что же будет лучше — выбор управляющей компании или создание ТСН. Если больше доводов будет в пользу ТСН, потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности могут ложиться только на председателя или между всеми членами сразу. Если всеми основными вопросами будет заниматься председатель, то именно он и будет получать плату, кроме наемных работников. Дальше нужно прикинуть примерные доходы и расходы в пересчете на месяц. Например, выгодно сдавать в аренду объект ОИ, а полученные средства оформить, как депозитный  вклад.

После этого нужно определиться с минимальным перечнем работ по содержанию ОИ, и их стоимости. На этот вопрос дадут ответ подрядные организации. Платить за это можно доходами от аренды, за счет взносов от жильцов или за счет КП. Определиться потребуется с тем, будут ли в штате сотрудники или же будет происходить взаимодействие с подрядчиками. Что касается выбора кандидатур в комиссию и в правление, то лучше опираться на проверенных людей с опытом.

Полезную информацию можно взять как с соседних ТСЖ, так и с профильных форумов. В частности, уже работающие ТСН могут помочь с выбором подрядчиков, с расчетом расходов и с другими специфическими проблемами. Расходы на организацию собраний будут ложиться на самих инициаторов, но впоследствии все средства будут возмещены. Полезно опросить жильцов на предмет того, что они думают о содержании ОИ, устраивает ли их качество услуг. Имеет смысл рассказать им о преимуществах ТСН. Без поддержки со стороны большинства жильцов нет смысла и пытаться создавать ТСН.

Создание ТСН имеет одну характерную особенность — управлять домом и решать ключевые вопросы будут сами жильцы. С другой стороны, товарищество собственников недвижимости подразумевает наличие свободного времени у жильцов, и самое главное,  желание заниматься вопросами дома.