Можно ли начислять водоотведение на содержание общего имущества?

Как по закону?

Как мы писали в статье Новые правила расчёта ОДН в 2017-м году, с начала 2017 года вступило в силу Постановление Правительства № 1498, которое существенным образом поменяло правила расчёта начислений за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды.

Одним из нововведений стало требование к региональным органам власти принять нормативы на водоотведение в целях содержания общего имущества, а в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые позволяют производить такое начисление. Об этом сообщал Минстрой в своём письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04:

Частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, начиная с 1 июня 2017 года, когда региональные власти приняли соответствующие нормативы, управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК и прочие) имеют право включать в квитанцию услугу «Водоотведение в целях содержания общего имущества» для своих многоквартирных домов.

Не всё так однозначно

Тем не менее, 26 мая 2017 аккурат перед вступлением в действие нормативов на водоотведение Минстрой поменял свою позицию и предложил исключить водоотведение из общедомовых расходов, о чём сообщил глава министерства Михаил Мень.

Министр пояснил, что достаточно сложно измерить реальный объём водоотведения, необходимого для содержания общего имущества, например, часть расходуемой воды используется для полива. «Поэтому мы считаем, что для корректного установления норматива, необходимо исключить водоотведение из перечня общедомовых нужд, — подчеркнул Михаил Мень.

И действительно, если обратиться к статье 156 ЖК РФ, то там написано, что начисление производится «при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества». Вряд ли в каком-то доме есть специальное место, куда сливается вода при мытье подъездов, а если говорить про мытьё фасада дома, то сбор этой воды в систему канализации впринципе невозможен.

Таким образом, начисление по водоотведению на содержание общего имущества может быть обжаловано любым собственником помещения в МКД, и тогда управляющая организация должна будет доказать, что в доме действительно есть конструктивные элементы, осуществляющие сбор воды, потраченной на содержание общего имущества. В противном случае начисление будет признано незаконным со всеми вытекающими последствиям.

Второй раз на те же грабли

Эти новые начисления «коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества» на самом деле переименнованные «коммунальные услуги на общедомовые нужды». И если обратиться к изначальному постановлению Правительства РФ № 354, то там тоже была услуга «водоотведение на общедомовые нужды». И точно также она вызывала негодование у граждан. И через год Постановлением Правительства № 344 были внесены изменения, которые убрали данную услугу из начислений.

Видимо, при составлении закона, регулирующего правила новых начислений, депутаты забыли предыдущий опыт. И в скором времени выйдет очередная поправка, аналогичная Постановлению №344, которая официально уберёт водоотведение на содержание общего имущества из списка начислений.

Что делать?

Мы рекомендуем прислушаться к мнению Минстроя и не производить начисление услуги «водоотведение на содержание общего имущества». Однако мнение Минстроя — это мнение, а закон есть закон, поэтому в системе «Всеведа» мы реализовали возможность включить данную услугу в квитанцию.

Долги по ЖКХ: продать квартиру с долгами теперь будет нельзя

Платежная дисциплина в сфере ЖКХ по большей части все же хромает, соответственно, в правительстве постоянно идут размышления о том, как же можно ситуацию исправить. С другой стороны, некоторые инициативы правительства являются противоречивыми. Например, к инициативе о запрете продаж квартир с долгами по ЖКХ некоторые эксперты относятся скептически. Для многих людей продажа квартиры или размен ее на меньшую жилплощадь является единственной возможность погасить свои долги.

Суть инициативы

Долги по ЖКХ могут накопиться до такой степени, что не остается ничего другого, как продать квартиру, чтобы на вырученные деньги разобраться со всеми долгами. Сама идея о запрете продаж подобных квартир не новая – в свое время Минстрой уже предлагал подобную идею, на основе которой запрет о продаже квартир с долгами был бы прописан на законодательном уровне. Дальше обсуждений идея не пошла, но вот в июне 2017 года об этой идее заговорили снова, причем, без особенных поправок.

Соответствующие слушания были организованы Комитетом по энергетике, также на этих слушаниях обсуждались проблемы платежной дисциплины в сфере ЖКХ и возможные меры по исправлению негативной динамики. Сфера энергоснабжения сильнее всех страдает от негативной динамики уровня среднего долга по стране. Что касается ужесточающего закона, на основе которого неплательщикам стали применяться более жесткие санкции, то он был принят еще в 2015 году. Отметить можно сильно выросшие штрафы и пени, которые должен погашать неплательщик за коммуналку, кроме основного долга. Также были предусмотрены новые наказания,  которые выражаются в отключении неплательщика от сетей.

Повлиять на собираемость платежей и на остановку роста задолженностей должна была мера, усиливающая ответственность за подключения к инженерным сетям без наличия законных на то оснований. Авторы этих поправок всерьез рассчитывали на то, что задолженность за ЖКУ будет уменьшаться, но на практике все случилось ровно наоборот.

Что думают на этот счет РСО?

У поставщиков ресурсов свое мнения на счет того, как должно происходить взыскание задолженности.  У них есть целых комплекс мер, основным пунктом которых является наложение запрета на продажу квартир, есть за ними числится большой долг по ЖКУ. Мнение экспертов на этот счет следующее:

  1. Технически невозможно запретить человеку продавать квартиру, пусть даже и с долгами.
  2. Наблюдается явное противоречие и ГК, и Конституции.
  3. УК вправе обратиться в суд, если она хочет возместить свои потери, но максимум, что присудит судья – это запрет на выезд за границу. Жилье по-прежнему можно будет продавать, даже если долг исчисляется сотнями тысяч.

Что делать УК, в случае наличия долга? Ей нужно больше времени посвящать взаимодействию с должниками. Это можно делать через uk.vseveda.org, где можно принимать платежи, а также автоматизировано выгрузить данные в ГИС ЖКХ. Контакт между УК и должником может решить часть проблем, так как наличие долга может быть вызвано банальным непониманием между сторонами.

Другие эксперты твердят о том, что технически реализовать запрет на продажу вполне возможно. Например, для того, чтобы выполнить переход права собственности через Росреестр, нужно будет в этот орган предоставить справку об отсутствии долга. Тут все просто — если такая справка есть, значит процедура будет выполнена, что даст возможность выполнить продажу квартиры. Без справки изменения в реестр внести будет нельзя, соответственно, это автоматически будет означать запрет на продажу квартиры с долгами. Этого и хотят добиться депутаты, но тут не все так просто.

Можно зацепиться за то, что ограничение на сделки с имущество является не чем иным, как нарушение свободы права собственности, но и тут есть ответ. Дело в том, что владелец квартиры обязуется следить за своим жильем и содержать его, что подразумевает исправную оплату за КУ, причем в полном объеме. Если же у квартиры появляются долги, то это будет означать нарушение указанного правила. Но все это пустые разговоры, так как главную проблему, а именно неплатежи по ЖКУ, запрет на продажу не решит. Как уже было сказано ранее, некоторые должники могут решить продать квартиру, чтобы за счет вырученных средств погасить все свои долги. Запрет на продажу практически лишит должника реальных возможностей на погашение долга.

Насколько часто должники прибегают к продаже квартиры?

Дойти до такого должник может только тогда, когда свободных средств у него нет, и ничего, кроме квартиры, у него не осталось. Очевидно, что первым делом он может попытаться продать личные вещи, технику, автомобиль. Квартира продается только в крайнем случае, когда путей отступления уже не осталось, а долг является гигантским. Проблема в том, что если долги являются крупными, должнику приходится сбивать цену на жилье, чтобы по быстрее продать ее и получить деньги. Конечно, такие сделки встречаются, но так как речь идет именно о безвыходной ситуации, то подобных сделок минимум.

Как правило, до такого доходят только асоциальные люди, чаще всего маргиналы и пьяницы. Определенный процент должников являются вполне адекватными люди, которые потеряли свою работу или попали в тяжелую жизненную ситуацию, соответственно, к ним нужно относиться с пониманием. Никто не застрахован от тяжелой болезни или от увольнения. Если проанализировать вторичный рынок в целом, то получается, что квартир с текущими долгами по ЖКХ не более 5 процентов от общего количества. Покупатель вполне может и не столкнуться с ними при поиске жилья. Покупается это жилье так. Оговаривается, что у квартиры есть долги. Стоимость квартиры  снижается на сумму, которая потом пойдет на оплату долгов. Погасить долги покупатель может только после перерегистрации права собственности.

С квартирами, взятыми в ипотеку, все значительно сложнее, так как покупатель сначала гасит долги, а уде потом вычитает ее из суммы сделки. Соответственно, это происходит реже. При этом все схемы являются прозрачными, и никто особенно не отказывается от приобретения подобного жилья. Это значит, что неплательщик за коммуналку должен иметь возможность продажи жилья. Зачастую это единственная возможность погасить задолженность за ЖКУ.

Источник: www.zhkh.su.

Нарушения коммунальщиков: последствия за грубые нарушения

Принято считать, что законодательство сформировано всегда в пользу вышестоящих органов или муниципальных организаций, но никак не в пользу населения. Речь идет о том, что практически в любой сфере предусмотрены наказания для населения, а для второй стороны ничего нет. Например, потребитель КУ несвоевременно оплачивает КУ, делает это не в полном объеме. За это предусмотрено наказание в виде пени и прочих последствий. Есть даже наказание за несанкционированное подключение к инженерным сетям. Но что делать, если неправы будут именно УК. Они могут поставлять коммунальные услуги некачественно. Без последствий это не останется.

Причины введения законопроекта

Нарушения коммунальщиков, а также УК, в самое ближайшее время будут наказываться максимально строго. Если рассматривать именно УК, то наибольшим наказанием для них считается не денежный штраф, хотя он тоже может быть крупным. Наибольший финансовый удар УК получают, когда их лишают основного источника дохода, то есть, МКД. Авторы законопроекта учли этот момент, и если законопроект примут, то за два грубых нарушения управляющих компаний дом будет изъят из управления. Подразумевается, что законопроект будет отличным мотиватором для того, чтобы УК не отклонялась от пунктов ДУ.

Правительство уже получило соответствующий законопроект, кроме этого, в ближайшее время планируется на законодательном уровне определить единые стандарты качества УК. Сам стандарт регионы уже согласовали, осталось, чтобы его согласовало и правительство. После его введения будет все меньше новостей о том, что УК обманывают жильцов. По крайней мере, количество таких новостей должно уменьшиться.

Можно ли определить честную УК?

Выявить это сложно, так как объективных факторов честности нет. Можно посмотреть отзывы об УК от жильцов других МКД. Руководитель УК сам может поспособствовать тому, чтобы собственники помещений больше доверяли ей. Например, он может показать свою серьезность, используя одну из известных смежных систем по работе с ГИС ЖКХ. Чтобы минимизировать нарушения мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Наиболее частые уловки со стороны УК

На самом деле, в вопросе уловок и обмана находчивые руководители УК находят все новые способы, которые становятся все хитрее. Другое дело, что все эти способы не будут иметь смысла, так как последствия могут обойтись значительно дороже, чем сиюминутная прибыль. Повлияло на это не только обновление законодательства по части наказаний УК — отметить можно и введение стандарта работы. Лицензии УК получить теперь будет гораздо сложнее, а в основе стандарта лежит постоянная модернизация работы УК и всех служб, которые работают с ней. Отметить можно такие пункты:

  1. Улучшение работы диспетчерской службы.
  2. Жалобы потребителя должны рассматриваться за максимально короткое время.
  3. Посетители должны иметь возможность посещать УК, причем в удобное для них время.

Очень важно определить понятие именно грубого нарушения, так как именно за такое нарушение УК может лишиться дома. Минстрой намеревался сделать это еще в марте, так как количество недобросовестных УК стремительно росло. Под грубым нарушением подразумевается совершение УК поступка, из-за которого случилось применения тяжкого вреда здоровью жильца дома или даже его смерти. Что касается успешных примеров изъятия рабочей лицензии, то впервые это случилось в ноябре 2016 года, когда УК в Красногорске лишилась всех своих домов после получения судом многочисленных жалоб от жильцов.

Функционировать УК, начиная с 2015 года, могут только при наличии действующей рабочей лицензии, Для ее получения нужно быть юрлицом или ИП. Чтобы лицензия была выдана, нужно пройти тест из ста вопросов, и ответить правильно на 86% от общего количества. Кроме этого, вскоре будет определен и строгий стандарт качества, соответственно, лицензии УК будут выдаваться далеко не всем организациям. Жалобы потребителя не будут оставаться незамеченными, так как уже были прецеденты того, что УК просто лишалась своей рабочей лицензии.

Источник: realty.newsru.com.

Машино-места: права владельцев будут закреплены в законодательстве

Долгое время головной болью владельцев машино-мест, которые обычно располагаются возле дома или на нижних уровнях, являлся их неопределенный статус. Точнее. неопределенный статус имелся у прав на них. Фактически, машино-место никак нельзя было закрепить за собой. Теперь же ситуация поменяется, так как соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. Он позволит владельцам машино-мест на подземных стоянках в МКД приобретать долю в праве общей собственности.

Суть законопроекта

Машино-места смогут официально приобретаться на основе дополнения к уже существующему закону. Если отталкиваться от пояснительной записки к закону, то теперь любой гражданин, и не важно, проживает он в этом доме или нет, может приобрести себе место на стоянке себе в собственность. При приобретении такого места он автоматически получит долю в праве собственности на ОИ, что подразумевает соблюдение определенных обязанностей по его содержанию и ремонту.

Платить за общее имущество потребуется УК или другой организации, которая управляет домом. По большому счету,  на работе УК поправки в законопроект принципиально не скажутся. Руководителю все равно нужно будет формировать платежные документы, принимать платежи и выполнять все остальные обязанности, прописанные в ДУ. Он лишь может выбрать способ взаимодействия с ГИС ЖКХ – прямой или через вспомогательную систему. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Проблемы со стоянками

Авторы инициативы поясняют, что проблема невозможности приобретения прав на место для автомобиля является распространенной, так как сейчас во многих МКД, особенно в новостройках, есть стоянки. Они зачастую располагаются на нижних этажах дома, будто то нулевой или минус первый уровень. То есть, по  факту имущество есть, но сделать с ним ничего нельзя. В частности, до поправок владельцы машиномест не могли делать следующее:

  1. Зарегистрировать помещение ввиду отсутствия прописанного механизма.
  2. Принять участие в общем собрании после приобретения места на стоянке.
  3. Продать такое место другому лицу или сделать отчуждение места.

Теперь же, когда статус машино-мест и механизм приобретения прав на них появился в законодательстве, в их приобретении будет смысл, так как все указанные пункты можно будет выполнить. Например, владелец такого места на законных основаниях сможет принимать участие в ОСС, если там будут обсуждаться вопросы, затрагивающие общее имущество МКД, также в случае чего место всегда можно продать.

Начать процесс гос. регистрации распределения долей может любой собственник помещения в доме. Выполнять эту процедуру нужно на основе документа, которым Госжилнадзор пользуется при определении размеров долей. Владельцы машиномест будут владеть этими объектами легально.

Источник: realty.newsru.com.

Работа управляющих компаний: модернизация их работы

Далеко не все УК можно считать добросовестными, и от их деятельности сильно страдают жильцы домов, находящихся у них в подчинении. Именно по этой причине и произошло президентское поручение, которое требует усовершенствовать функционирование УК и аналогичных организаций. Кроме проблемы недобросовестных УК, есть также проблема наличия домов в зоне, близкой от магистрального трубопровода. В планах правительства определение количества жителей, живущих в таких зонах.

Суть поручения

Работа управляющих компаний должна стандартизироваться, чтобы критерии функционирования были одинаковы для всех. Для этого требуется разработать, а также утвердить, нормативно-правовые акты, на основе которых будет происходить модернизация деятельности УК и прочих организаций, работающих в сфере ЖКХ. Поручение имеет крайний срок исполнения — все работы должны быть закончены до 1 декабря 2017 года. Отвечать за совершенствование сферы ЖКХ будет глава правительства.

Что касается самих УК, то они должны взаимодействовать с ГИС ЖКХ любым доступным способом. Внедрение этой системы также является пунктом масштабного плана по модернизации сферы ЖКХ. Руководитель вправе выбирать наиболее удобный ему способ взаимодействия. Если УК только начинает свою деятельность, и домов в подчинении не так много, то он может делать все напрямую. Если же он хочет передавать сведения упрощенным способом, то всегда можно воспользоваться инструментом, облегчающим процесс интеграции в ГИС ЖКХ. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Проблемы с проживанием вблизи магистральных трубопроводов

Кроме проблемы некачественной работы УК и аналогичных организаций в сфере ЖКХ, есть еще одна актуальная проблема, которую решать нужно максимально оперативно. Речь идет о гражданах, которые проживают в доме, полностью или частично расположенном в непосредственной близости от магистральных трубопроводов. Точнее, подразумевается зона минимально допустимого расстояния. Выделить можно следующие поручения:

  1. Определение зон, где рядом находятся магистральные трубопроводы.
  2. Определение точного количества граждан, чьи дома полностью или частично попадают в такие зоны.
  3. Определение количества граждан, которые получили исковые заявления о сносе указанных объектов. Речь идет о тех людях, чьи объекты капитального строительства уже были снесены, а также о тех, кто еще проживает в проблемных домах.

Так как проблема является специфической, то поступило предложение разработать все возможные варианты дальнейшего проживания в таких домах и на каких условиях это может происходить. Также очень важно грамотно разработать механизмы реализации этого процесса. Разобраться с указанными вопросами нужно к сентябрю 2017 года. Если все поручения будут выполнены вовремя, то уже этой осенью жильцы, чьи объекты капитального строительства находятся в проблемных зонах, смогут вздохнуть спокойно. Также нужно отметить и то, что к этому времени работа управляющих должна наладиться.

Источник: tass.ru.

Создание ТСН: как правильно начать работу?

Очень сильно влияет на жизнь собственников помещений выбор способа управления дома, так как УК будет влиять не только на жизнь, но и на уровень затрат. У каждого способа управления есть свои сильные и слабые стороны, поэтому к вопросу нужно подходить предметно, учитывая пожелания жильцов, особенности самого дома и прочие факторы. Если рассматривать именно МКД с большим количеством квартир, то обычно жильцы или выбирают себе УК, или организуются в ТСН, что подразумевает самостоятельное управление домов. Что же лучше, будет рассказано далее.

Принципиальные отличия между ТСН и УК

Создание ТСН подразумевает то, что жильцы уже поняли основные отличия от УК и конкурентные преимущества этого товарищества. Пока еще большинство домов в стране управляются УК, главной целью которых является именно получение прибыли. Отсюда идет и статус таких компаний — все он являются коммерческими организациями. Прибыль будет формироваться от взносов жильцов. Для работы с УК заключается договор управления, после чего жильцы из своего кармана будут оплачивать содержание ОИ, а также услуги самой УК.

УК, в свою очередь, будет должна заботиться о состоянии МКД, контролировать выполнение всех обязательных дом, кроме того, УК будет следить за собираемостью платежей от жильцов дома. ТСН, ТСЖ и прочие товарищества тем и отличается от УК, что они не нацелены на получение прибыли, так как имеют статус некоммерческих организаций. Прежде всего они будут решать вопросы, влияющие на качество жизни жильцов, а не на то, как набить свой карман. Это не значит, что все УК думают только об обогащении, поэтому ТСН является единственном правильным способом управления.

Что может ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает то, что все владельцы помещений объединятся для того, чтобы решать актуальные задачи. Например, это могут быть вопросы, связанные с содержанием ОИ.  Подобное товарищество будет являться юридическим лицом, что подразумевает следующее:

  1. ТСН потребуется сформировать правление.
  2. Потребуется выбрать председателя и ревизионную комиссию.
  3. Также время от времени будет нужно проводить общие собрание членов товарищества.

Собрание членов ТСН требуется инициировать только в тех случаях, когда на повестке дня стоят важные, куда не относятся вполне будничные задачи, будь то увольнение сотрудника или его найм. Второстепенными вопросами занимается председатель и правление. Комиссия же будет заниматься контролем работы указанных лиц. Все перечисленные органы могут выбираться только из числа жильцов дома. Это значит, что в органы будут выбраны люди, которым остальные жильцы больше всего доверяют, так как у них наибольший авторитет. Такое взаимодействие улучшает микроклимат внутри отдельного дома.

Часто бывает так, что в ТСН входят те же люди, которые были членами совета МКД. Это значит, что у этих людей активная жизненная позиция, и им не все равно. Более того, бывшие члены совета могут знать о наиболее важных проблемах дома, и скорее всего, они даже знаю, как их решить. Они могут быстрее сориентироваться в том, что нужно сделать в ближайшее время, в отличие от посторонних людей, которые ничего о доме не знают. При этом, наличие ТСН позволяет нанимать подрядные организации для выполнения работ.

Если же у собственников нет достаточного количества времени или опыта по управлению домом, то они вправе передать часть полномочий УК или даже нанять управляющего. Принципиальное отличие от полноценного взаимодействия с УК в том, что за ТСН останется контроль деятельности. Что касается возможности объединения домов в одно ТСН, то для этого нужно:

  1. Иметь общую границу.
  2. Иметь инженерные сети, и прочие коммунальные объекты, которые обслуживают указанные дома.

В пользу такого объединения говорит то, что наличие большего числа людей в ТСН упростит содержание аппарата управления.

Особенности финансирования

ТСН может создать резервный фонд, а также другие фонды.  Из него будут браться средства на непредвиденные расходы. Принять решение о его создании могут только члены ТСН. Из такого фонда можно оплачивать услуги внешних поставщиков, устранять аварии, выплачивать штрафы, издержки, делать срочный ремонт. Пополнять резервный фонд могут доходы от арены объектов ОИ, от взносов жильцов, от штрафов и т.д. В решении о создании фонда нужно указать получателя средств, сумму расходов и цель расходования.

Не только наличие облегчит деятельность ТСН.  У ТСЖ, как и УО, множество непрофильных задач, такие как внедрение расчета ЖКУ и печати квитанции, раскрытие информации и прочее. Чтобы минимизировать затраты и время на эти задачи мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Как правильно начать работу ТСН?

Для начала нужно определиться с тем, что же будет лучше — выбор управляющей компании или создание ТСН. Если больше доводов будет в пользу ТСН, потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности могут ложиться только на председателя или между всеми членами сразу. Если всеми основными вопросами будет заниматься председатель, то именно он и будет получать плату, кроме наемных работников. Дальше нужно прикинуть примерные доходы и расходы в пересчете на месяц. Например, выгодно сдавать в аренду объект ОИ, а полученные средства оформить, как депозитный  вклад.

После этого нужно определиться с минимальным перечнем работ по содержанию ОИ, и их стоимости. На этот вопрос дадут ответ подрядные организации. Платить за это можно доходами от аренды, за счет взносов от жильцов или за счет КП. Определиться потребуется с тем, будут ли в штате сотрудники или же будет происходить взаимодействие с подрядчиками. Что касается выбора кандидатур в комиссию и в правление, то лучше опираться на проверенных людей с опытом.

Полезную информацию можно взять как с соседних ТСЖ, так и с профильных форумов. В частности, уже работающие ТСН могут помочь с выбором подрядчиков, с расчетом расходов и с другими специфическими проблемами. Расходы на организацию собраний будут ложиться на самих инициаторов, но впоследствии все средства будут возмещены. Полезно опросить жильцов на предмет того, что они думают о содержании ОИ, устраивает ли их качество услуг. Имеет смысл рассказать им о преимуществах ТСН. Без поддержки со стороны большинства жильцов нет смысла и пытаться создавать ТСН.

Создание ТСН имеет одну характерную особенность — управлять домом и решать ключевые вопросы будут сами жильцы. С другой стороны, товарищество собственников недвижимости подразумевает наличие свободного времени у жильцов, и самое главное,  желание заниматься вопросами дома.

Работа ГИС ЖКХ: рекомендации по грамотной организации работы с системой

Взаимодействия с ГИС ЖКХ не избежать ни одной УК, кроме того, уже совсем скоро за отсутствие нужных сведений в системе УК будут штрафовать. Другое дело, что пока еще в системе достаточное количество багов, делающее нормальное взаимодействие с системой делом затруднительным. Что касается организации бесперебойного заполнения системы, то для этого руководителю потребуется проделать много работы. Например, ему будет нужно сформировать регламент работы компании в системе, разработать должностную инструкцию для сотрудника, который будет заполнять сведения. Также не стоит забывать и об обучении своего персонала. Все это ложиться на плечи руководителя УК.

Особенность предоставления прав доступа

Работа ГИС ЖКХ доступна далеко не для всех, так как большая часть сайта, в виде информации или функционала, является закрытой. Первым делом получить доступ к сайту должен сам руководитель, для чего ему потребуется получить ЭЦП, зарегистрироваться в ЕСИА, после чего зарегистрировать свою компанию уже в ГИС ЖКХ и вносить данные, как о компании, так и о домах. Далее потребуется передать права доступа в систему другому лицу, если конечно руководитель не собирается заниматься процессом передачи данных самостоятельно, что при наличии большого количества МКД сделать будет очень трудно. Если же таких домов в подчинении всего несколько, то директору нет никакого резона расширять свой штат, и нанимать дополнительного человека, так как он вправе совмещать все должности в одном лице. Чаще всего руководители решают все же передавать соответствующие полномочия.

Любой поставщик информации вправе передавать полномочия по передаче сведений другому лицу, но в случае конфликтных и спорных ситуаций, отвечать за передачу данных будет именно тот, кто и обязан это делать. Для того, чтобы сотрудник полноценно мог работать с системой, он должен пройти через процедуру регистрации в ЕСИА, а также указать место своей работы.  Как только процесс будет завершен, у руководителя УК появится техническая возможность передачи полномочий. Потребуется зайти в настройки пользователя, и отметить права, которые будут доступны конкретному пользователю.

Все действия уполномоченного пользователя будут фиксироваться в логе Журнала событий, соответственно, там без проблем можно будет проверить, какие действия выполнялись определенным сотрудником. Руководитель управляющей компании сможет с помощью Журнала наладить контроль работы своих подчиненных.

Что делать при использовании расчетно-кассового центра?

Если руководитель УК пользуется таким центром, то потребуется выбрать способ передачи данных в систему, что подразумевает заключение договора с обязательным указанием этого способа. Самих способов всего два:

  1. Центр может передавать сведения в УК, которая в свою очередь, будет передавать сведения в ГИС ЖКХ.
  2. РКЦ будет отправлять данные в систему напрямую, обходя УК. В этом случае применяются электронные каналы связи.
  3. Чаще всего практикуется именно первый способ, так как ко второму большинство УК просто не готовы, так как речь идет о высокотехнологичном процессе. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ. Это избавит вас от необходимости внесения данных в ГИС вручную, из-за чего часто возникают ошибки.

За руководителем всегда остается право на отзыв полномочий у пользователя, и оспорить это у сотрудника не получится.

Определение регламента работы в системе

УК может принять решение о самостоятельном размещении сведений в системе, но для этого в ее же интересах стоит систематизировать и упорядочить производственные процессы. Поможет в этом регламент работы ГИС, для чего потребуется утвердить его приказом руководителя. Регламент подразумевает закрепление отдельного перечня сведений для каждого отдельного сотрудника. Документ должен обновляться постоянно, то есть, если сотрудник решит уволиться из компании, то потребуется удалить права доступа в систему из регламента. Выполнять указанные действия может лицо, которое занимается контролем работы УК в ГИС ЖКХ.

Закреплять обязанности по размещению сведений нужно в строгом соответствии с установленным регламентом. Нужно указывать конкретные задачи каждого сотрудника – кто-то может отвечать за обновление ЭЦП, кто-то может отвечать за добавление сведений о сотрудниках и т.д. Права доступа указываются для каждого сотрудника без исключения. Также очень важно указать порядок действий при возникновении внештатных ситуаций, в частности, при возникновении ошибок на самом сайте.

Речь идет об ошибках, которые не будут позволять передавать сведения в систему. В регламенте нужно прописать само понятие электронного образа документа, инструкцию по его созданию и загрузке в систему. Обязательно нужно установить ответственность за неисполнение пунктов регламента.

Особенности обучения сотрудников

При обучении можно пользоваться обучающими роликами от опытных пользователей, инструкциями от ГИС ЖКХ, а также другими полезными материалами. Полагаться на то, что изучение особенностей системы может выполняться и без дополнительных материалов, не стоит, так как сама система является сложной. Обучение будет происходить эффективнее, если руководитель предварительно изучит вебинары, которые выпускаются другими компаниями.

Как нужно загружать электронный образ документа?

Например, руководитель УК уже прошел через такие процессы, как регистрация в ЕСИА,   регистрация в системе, предоставление полномочий, установление регламента. Дальше нужно научиться правильно загружать электронный образ документов. Руководитель УК может запутаться из-за того, что разные органы государственной власти по-разному трактуют указанный термин. Проблемой могут быть и персональные данные, работать с которыми нужно аккуратно. С другой стороны, электронный образ документа должен с полной точностью копировать информацию, которая есть на бумажном документе.

Формат электронных документов может быть только pdf, он должен быть визуально идентичен бумажному оригиналу, в том числе, и в пропорциях. Изображение должно быть качественным, чтобы посторонний пользователь мог разобрать его содержание. Есть множество сервисов, позволяющих формировать несколько листов бумажного документа в один файл pdf. Разрешение должно составлять 200 dpi, также пользователю нужно указать режим «оттенки серого». Не допускается наличие загнутых страниц, полос, засветов, признаков изменения бумажного документа или нарушений его целостности.

Если отталкиваться от другого приказа, затрагивающего этот вопрос, то в документе должна присутствовать возможность поиска по тексту, а также выделения и копирования отдельных фрагментов документа. Простые редакторы pdf лишены этой возможности, поэтому нужно искать программы с расширенным функционалом, например, abbyy, но он является платным.

Передача информации

Переходный период по работе с системой, что подразумевает передачу сведений, продлиться до января 2018 года, поэтому маловероятно получение штрафа за неисполнение обязательств до этой даты. Пока еще остается время, чтобы поближе познакомиться с системой, освоить ее и узнать ее основные функции. Первым делом передать потребуется данные об УК, то есть, сведения об регистрационном номере, ФИО руководителя, контактные данные, адрес официального сайта.

Дальше нужно передавать сведения о заключенных договорах, включая ДУ, договор на оказание КУ,  об отчете о выполнении обязательств по ДУ. При наличии договора с РСО передавать этого договор потребуется именно РСО. ТСЖ потребуется размещать устав и соответствующий протокол, дату регистрации, информацию о членах комиссии, членах правления и их председателе. Передаются сведения о платежных реквизитах, о сроках выставления платежек. Также обязательно нужно включить дату передачи показаний со счетчиков.

Потребуется раскрыть информацию о домах, в частности:

  1. Технические характеристики, состояние, уровень износа.
  2. Информация о конструктивных элементах, о внутридомовых сетях. Указывается материал, площадь, износ, год проведения ремонта, год окончания срока эксплуатации.
  3. Сведения о жилых и нежилых помещениях, включая порядковый и кадастровый номера, площадь, назначение.

Это далеко не полный список сведений, подробный перечень можно найти в обучающих материалах или на самом сайте. Руководитель управляющей компании должен последовательно выполнить определенные действия. Это регистрация в ЕСИА, и в самой системе, предоставление прав доступа, определение регламента. Дальше потребуется заняться обучением сотрудников, научиться самому правильно загружать электронный образ документа и разобраться с перечнем информации, которая подлежит передаче в систему.

Проверки ГЖИ: что будет УК за срыв проверок?

Если установленные сроки проверки, проводимой ГЖИ, со стороны УК будут нарушены, то саму УК ждут серьезные последствия. В частности, все дома в подчинении могут изъять из лицензионного реестра, что автоматически подразумевает невозможность легальной работы с ними. Соответствующий законопроект уже подготовлен и принят Правительством.

Что нужно сделать УК, чтобы дома были изъяты из реестра?

Проверки ГЖИ направлены на то, чтобы выявить недобросовестные УК, а также обнаружить несоответствия установленным лицензионным требованиям. Вполне логично, что если УК является недобросовестной, и ей есть что скрывать, то она будет саботировать эти проверки и максимально оттягивать их. Конечно, у руководителя УК может быть веская причина не пройти проверку в установленный срок, но это может произойти не более двух раз. Соответственно, последствия наступят, если количество саботированных проверок будет насчитывать минимум три зафиксированных случая.

Если Госжилнадзор более трех раз анонсировал проверку, а УК игнорировала намерения этого органа, то из лицензионного реестра будут изъяты все без исключения дома, которые находятся у УК в подчинении. Речь идет о проверках в течение одного календарного года, кроме того, чтобы наказание вступило в силу, и все дома из списка пропали, нужно, чтобы суд вынес соответствующее решение. С другой стороны, окончательное слово всегда остается за собственниками помещений в МКД, и если они будут довольны деятельностью компании, то они смогут наложить вето на решение суда. Это значит, что компания и дальше будет управлять домом, соответственно, никаких изменений в лицензионном реестре не будет.

Что может сделать УК, если собственники наложат право вето?

Лицензии управляющих компаний теряются очень легко, но вот оформить ее не так просто. И если ГЖИ все же анонсировала проверку, то лучше пройти через нее, особенно если есть понимание того, что УК нечего бояться. Если проверка будет пройдена успешно, и представители проверяющей комиссии не выявят серьезных нарушений, то можно будет дальше спокойно заниматься управлением дома. Так как теперь все УК должны взаимодействовать с ГИС ЖКХ, то их руководителям стоит задуматься над способами, позволяющими облегчить этот процесс. Один из таких способов заключается в использовании смежной системы. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Комментарии со стороны Минстроя

Если отталкиваться от того, что главный жилищный инспектор Андрей Чибис,  то препятствие проведения проверок ГЖИ со стороны УК является недопустимым, по крайней мере, если рассматривать именно систематический саботаж. Способствует этому и не совсем справедливая система штрафов. О ней можно сказать следующее:

  1. Руководитель УК всегда знает недочеты свей компании, и он может подсчитать примерную стоимость штрафа. Допустим, он может составлять 100 тысяч рублей.
  2. Штраф за недопуск инспекции на объект составляет всего 10 тысяч рублей, а сам штраф является фиксированным, то есть, увеличиться он не может.
  3. Вполне логично, что большинство недобросовестных УК выбирают именно второй пункт, так как сумма штрафа в этом случае будет в десятки раз меньше того, что бы ГЖИ присудила по итогам проверки.

Именно по этим причинам действующее законодательство, затрагивающее этот вопрос, остро нуждается в доработке, так как старые нормы не создают никакой мотивации для руководителей не уклоняться от проверок. Обновленная стратегия развития ЖКХ затрагивает и эту проблему, в частности, будет улучшаться качество управления МКД в целом, а также будут локализованы наиболее острые проблемы на рынке. В том числе, на это повлияет и введение наказания, подразумевающее изъятие домов из лицензионного реестра.

Игнорировать проверки ГЖИ, по крайней мере, много раз, теперь не получиться, ведь простым штрафом в 10 тысяч рублей руководители УК не обойдутся. Если Госжилнадзор не сможет провести проверку более трех раз за один календарный год, то УК просто лишиться всех домов из лицензионного реестра, что сделает невозможным ее дальнейшее функционирование на рынке.

Источник: www.minstroyrf.ru.

Траты на капремонт: сокращение расходов со стороны жильцов

Существует несколько вполне эффективных способов покрытия расходов на капремонт, среди них можно отметить передачу чердаков, подвалов и прочих нежилых помещений в собственность самих жильцов. Сейчас же наблюдается ситуация, когда большинство таких объектов находятся во владении третьих лиц.

Проблема незаконных приватизаций

Траты на капремонт возместить за счет поступлений от арендаторов нельзя, так как большинство указанных объектов не находятся во владении самих жильцов. Ими владеют посторонние люди. Причем это владение не представляет собой аренду в привычном понимании слова. Жильцы дома могут даже не подозревать о том, что условный чердак используется кем-то другим. При этом, плата за коммуналку ложится именно на жильцов дома.

Винить в этом нужно незаконную приватизацию, которая повально наблюдалась в 90-е годы. Еще тогда начинались первые «захваты» нежилых объектов, что привело к массовому появлению уже в 10-е годы магазинов в пустых цоколях, расширенных подвалов и т.д. Особенно страдают от этого жители крупных городов, которые вынуждены платить за содержание таких объектов из своего кармана. Как уже было сказано, винить нужно именно приватизацию 90-х годов, когда подобные объекты являлись собственностью муниципалитетов.

Это означало некоторую размытость юридического статуса указанных нежилых объектов, так как когда дело доходило до уплаты КУ, муниципалитеты ссылались на жильцов дома. Именно в это время чердаки, подвалы и другие помещения активно распродавались третьим лицам без согласия жильцов дома. Ситуация изменилась только в 2005 году, когда общедомовое имущество появилось как понятие, соответственно, это понятие было закреплено в ЖК РФ. Недовольство жильцов можно охарактеризовать следующим образом:

  1. Когда наступает срок оплаты за КУ, то жильцам поясняют, что имущество относится к дому, соответственно, именно жильцы и должны платить за его содержание.
  2. Когда наступает желание использовать нежилой объект под свои нужды, например, подвал, то сразу же обнаруживается его хозяин, запрещающий что-либо делать с ним.
  3. Проблема даже не в том, что чердаком или подвалом может владеть другой человек. Проблема в том, что жильцы за это пользование не имеют ничего, а ведь они могли получать средства с аренды и направлять их на нужды ремонта дома, в том числе и капитального.

Что делать УК в случае обнаружения такого объекта?

УК, по большому счету все равно, происходила ли ранее приватизация, и за чей счет выполняется содержание подвалов. Главное, чтобы средства приходили вовремя. Упростить процесс взаимодействия с жильцами, а также с ГИС ЖКХ, можно за счет многофункционального портала, интегрированного в систему. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Как должен решаться конфликт?

Недовольных этим явлением всегда было много, они со своим претензиями чаще всего направляются в муниципалитет, но тот, в свою очередь, отправлял всех недовольных суд. Что касается судебного разбирательства, то специалисты полагают, что эту проблему вполне можно решить и без участия суда. Подобные удачные примеры наблюдались как в столице, так и в регионах. Особенно сильно повлияло на этот процесс опубликованное письмо от Минстроя.

В нем сказано, что ситуации, когда нежилые помещения трактуются как собственность муниципалитетов,  являются недопустимыми. Общедомовое имущество должно оставаться собственностью жильцов дома, а уже они могут решить — передавать в аренду третьим лицам или нет. Восстанавливаться права жителей будут под контролем специально сформированной комиссии.

Расходы на ремонт жильцы МКД могут сократить за счет получения прибыли от сдачи помещений ОИ в аренду, другое дело, что повальная приватизация в 90-х годах затрудняет этот процесс. Общедомовое имущество всегда должно быть во владении жильцов дома, и только они могут распоряжаться им.

Источник: prozkh.ru.