Реконструкция помещения: что может решить ВС РФ?

Проживание в МКД подразумевает соблюдение определенных правил, так как доме живут и другие люди, и очень важно не делать того, что потенциально может затронуть права других жильцов. К таким процессам относится и реконструкция помещения. Если она будет сделана не по правилам, то владельцу реконструированного жилья придется отвечать перед судом.

Пример судебного разбирательства

Реконструкция помещения зачастую происходит для того, чтобы его можно было использовать для бизнес-целей. Например, предприниматель решил организовать парикмахерскую, для чего было выкуплено помещение в доме. Для начала предприниматель обратился в администрацию, у которой требуется получить разрешение на строительство. Далее требовалось получить 75 % голосов на ОСС. Как только эти голоса были получены, можно было начинать процедуру ОСС. Получить нужно количество голосов на собрании не получилось, несмотря на то, что количество людей проголосовавших ЗА сформировали большинство. Положенного количества положительных голосов, а именно двух третей, так и не набралось. Одна собственница стала против этой реконструкции, и настаивала на том, чтобы предприниматель вернул все в прежнее состояние.

Владелец жилья, в свою очередь,  отказался выполнить требование этой собственницы, так как у него на руках было разрешение на строительство от администрации, также за эту реконструкцию проголосовало большинство жильцов. Недовольная собственница обратилась в Районный суд, который поддержал ее и обязал предпринимателя снести входную конструкцию. Разрешение было признано недействительным, из-за чего было принято решение об оспаривании этого вердикта в Областном суде. В этот раз дело выиграл уже предприниматель, что вынудил собственницу обратиться уже в Верховный суд.

Суть решения суда

Неудивительно, что суд встал на сторону именно собственницы, так как на ОСС обязательно нужно рассматривать вопросы, затрагивающие:

  1. Строительство пристроек к дому.
  2. Реконструкцией помещения в доме.
  3. Предоставление участка в пользование.

Рассматриваемый случай, полностью или частично, затрагивает все эти пункты. То есть, чтобы сделать хотя бы один пункт из списка, требуется согласие собственников. Разрешение на реконструкцию будет получено только тогда, когда голосов на собрании будет минимум две трети от общего количества. Суд сделал акцент на том, что 75% голосов не хватает, так как пристройка находиться на участке, который имеет отношение к ОИ. Так как земельный участок был уменьшен, за счет построенной пристройки, то без согласия всех без исключения собственников в МКД эту пристройку строить было нельзя. Если затрагиваются объекты, которые входят в состав общего имущества, в частности, если нужно уменьшить этот объект, то дать добро на это должны все жильцы.

Даже наличие разрешения со стороны администрации не стало поводом для того, чтобы суд изменил свое решение. Те суды, в которые стороны обращались ранее, просто неверно трактовали нормы права, из-за чего вышла такая путаница. ВС РФ поручили областному суду рассмотреть дело еще раз. Итог очевиден – предприниматель должен снести конструкцию.

Может ли ошибиться администрация?

Номинально у администрации есть все нужные сведения о доме, о помещениях, которые есть в доме. Но даже администрация может допустить ошибку. В этом процессе УК никак не участвует, кроме проведения ОСС. Через «Всеведа» можно инициировать собрание, а также автоматизировано выгрузить данные в ГИС ЖКХ. Если потерпевший выяснит о незаконности выданного разрешения, то он вправе возместить все расходы на строительство и снос в судебном порядке – платить за это будет администрация города. Под потерпевшим подразумевается предприниматель, то получить компенсацию будет можно только до регистрации иска.

Чтобы не попасть предпринимателю в ситуацию, когда конструкция уже построена, но ее нужно сносить, следует поочередно выполнить следующие действия. Для начала изучается состав общего имущества в доме. Далее нужно провести ОСС и получить все без исключения голоса жильцов. Это требуется, если при строительстве ОИ уменьшиться. Дальше нужно получить разрешение у администрации. В этом случае, даже если суд оспорит это решение, можно будет рассчитывать на компенсацию.

Если реконструкция помещения была против воли жильцов, то указанную инструкцию можно будет применять и собственников. Проверять потребуется документальное согласие собственников, и разрешение со стороны администрации.