Общее имущество МКД: в каких случаях происходит нарушение правил пользования?

Довольно часто первые этажи МКД сдаются в аренду под размещение офисов, например, это может быть офис банка. Так как поток клиентов у банка был большим, его руководитель принял решение провести реконструкцию вестибюля, чтобы переоформить его под стиль банка. Такой поступок считается нарушением правил пользования ОИ, что позволяет УК подать на арендатора в суд. Насколько успешной является подобная судебная практике, можно узнать далее.

Несанкционированное занятие помещения

Общее имущество МКД должно использоваться  по строго установленным правилам, и если эти правила нарушаются, то это позволяет руководителю УК обратиться в арбитражный суд с иском. Для примера можно рассмотреть упомянутый случай с банком, когда незаконно был занят вестибюль. Тогда в иске нужно требовать не только освобождения занятого помещения, но и приведения помещения в тот вид, который был изначально. Также можно прописать конкретные требования по демонтажу информационного табло, кондиционера, системы видеонаблюдения и всех остальных приспособлений и конструкций, которых не было раньше. Конечным требованием должна выступать передача помещения обратно в УК.

После этого обычно начинаются судебные тяжбы, которые, чаще всего, заканчиваются именно в пользу управляющих организаций, чему удивляться нельзя. УК, в этой ситуации, может предоставить суду экспликацию к подробному плану первого этажа дома, где собственно и располагался банк. Предоставление такого документа автоматически доказывает то, что вестибюль, где был сделан ремонт, имеет непосредственное отношение к ОИ МКД. Банк же использовал это помещение по своему усмотрению, что допускается при заключении договора аренды. Но этого сделано не была, и арендная плата не поступала.

Собственники помещений в доме владеют ОИ на основе права долевой собственности, и закон в этой области подтверждает — жильцы вместе пользуются таким имуществом, и вместе им распоряжаются. Только  решение общего собрания может стать законным основанием для передачи имущества другим лицам, но главное, чтобы эта передача не шла вразрез с интересами соседей и их правами. На конкретном примере ОСС, где мог бы решиться указанный вопрос, не проводилось. Это значит, что банк занял вестибюль самовольно, а переоборудование этого помещения ограничило права жильцов дома.

Общее имущество МКД: в каких случаях происходит нарушение правил пользования?

Переоборудование помещения

На усмотрение кредитора остается выбор способа защиты своих прав, лишь бы этот способ не нарушал текущее законодательство. УК или ТСЖ, которые интегрированы в «Всеведа» и чьи права были нарушены, могут требовать через суд, чтобы банк привел помещение в начальное  состояние. Это значит, что нужно убрать все конструкции, включая банкомат, систему наблюдения, табло и т.д. Суд наверняка встанет на сторону УК, так как никаких доказательств того, что банк спрашивал разрешения у жильцов на свои действия, нет. Соответственно, банк самовольно изменил помещение для своих частных нужд.

В этой ситуации банк может попробовать защититься:

  1. Он может сделать акцент на том, что банк является собственником помещения в доме, что дает ему возможность пользоваться ОИ.
  2. Он формально может быть прав, только наличие такого права не может ущемлять аналогичные права остальных жильцов дома.
  3. Также он может настаивать на том, что в вестибюль по-прежнему остался свободный доступ. Доказать УК обратное, обычно, не составляет труда.

Отказ от платы за аренду

Также у банка может происходить неосновательное обогащение, так как в рассматриваемом примере от банка плата за аренду не поступает. Отталкиваться можно от решения ОСС, где формировалась арендная плата за использование ОИ третьими лицами. Банк как раз является таким лицом, но никаких денег от него не поступало. Указанное решение распространяется на всех без исключения собственников помещений в МКД, и если эти жильцы не получают арендную плату, то это будет являться прямым нарушением их прав. Все дело в том, что они обязаны, как собственники помещений,  получать дополнительные доходы от сдачи ОИ в аренду. В рассматриваемом примере этого не происходило, значит, банк точно является виновным.

Если у УК есть стойкое ощущение того, что арендатор помещения в доме незаконно занял еще одно помещение, а плата за аренду этого помещения не поступает, то никто не запрещает подать на арендатора в суд. Только собственники помещений могут решить – сдавать ли конкретное помещение в аренду кому-либо или нет.