Ремонт общего имущества: как правильно вести бухгалтерский и налоговый учет?

Договор управления, который заключается между УО и собственниками МКД, подразумевает предоставление КУ, а также проведение ремонта общего имущества. Это значит, что будут закупаться строительные материалы, приниматься средства за потребленные КУ и т.д. Все это необходимо грамотно отражать в счете «Продажи», но бухгалтеры УО не всегда знают, как правильно это выполнять.

Особенности стоимости договора управления

Ремонт общего имущества всегда выполняется на основе договора управления, и пунктов, которые есть в нем. Аналитический учет по пункту «Продажи» должен быть раздельным, то есть смешивать все виды работ в одну графу нельзя. На плечах специалиста УК лежит обязанность по формированию платежных документов, а конкретно, по детализации выполненных работ и предоставленных услуг. Другой вопрос, что не очень понятно, нужно ли приводить в соответствие строки в платежных документах и виды доходов в бухгалтерском учете.

Стоимость договора управления определяется той суммой, которую нужно заплатить собственниками помещения за один месяц.  В сумму входит плата за содержание и ремонт ОИ в МКД, а также за потребленные коммунальные услуги во всем доме. Эти средства направляются УО, которая работает с «Всеведа». Конкурсная документация содержит размер платы за ремонт и содержание жилого помещения — эта плата также формирует стоимость договора управления. Что касается особых принципов расчета,  то выделается плата за содержание жилого помещения и за потребленные КУ.

Первые услуги сильно отличаются от вторых, соответственно, чтобы не было путаницы и расхождений, аналитический учет доходов должен классифицироваться по КУ и работам по содержанию общего имущества. Несмотря на то, что бухгалтерском законодательстве никаких рекомендаций на этот счет нет, все виды доходов должны выделяться отдельно, как в договоре, так и в бухгалтерском учете.

Ремонт общего имущества: как правильно вести бухгалтерский и налоговый учет?

Как выполняется выделение доходов на практике?

Именно УК должна оценить подписанный договор управления на предмет того, какие конкретно услуги будут предоставляться. Договор управления по умолчанию обязывает управляющую компанию выполнять весь фронт работ и услуг, которые требует содержание общего имущества. Это автоматически подразумевает обязанность признания полученной выручки за выполненные работы, при этом, каждая отдельная обязанность должна учитываться по отдельности. Во время ведения аналитического учета по счету 90 именно это правило является основополагающим, от него и нужно отталкиваться при формировании счета.

Учет коммунальных услуг

Так как практически все виды коммунальных услуг, кроме отопления, являются непрерывными, и предоставляются весь год без остановки, то в этом случае детализацию по видам выполнять не обязательно. Другое дело, что тогда соотношение стоимости коммунальных ресурсов и коммунальных услуг может быть некорректным, поэтому лучше коммунальные услуги отражать обособлено друг от друга.

Учет содержания ОИ

В этом случае речь идет сразу о нескольких видах работ, и все они являются разными. Нельзя сопоставлять содержание имущества и его ремонт, хотя есть ситуации, при которых подробная детализация не требуется:

  1. Так как речь идет о работах, затрагивающих общее имущество, то собственникам помещений все равно, какие конкретно мероприятия будут проводиться.
  2. Это значит, что отличать их можно, но делать это вовсе не обязательно. Собственников не интересуют бухгалтерские нюансы, им важен результат.
  3. Другое дело, что для аналитического учета важно делать разграничение между содержанием и ремонтом, так как это принципиально разные мероприятия.

Классификация по видам услуг

Спорным является вопрос об обязанности УК разделять выручку по отдельным мероприятиям по содержанию ОИ, например, так делают с оплатой за лифт или домофон. Это отдельные услуги, не все жители пользуются ними в одинаковой степени, соответственно, имеет смысл прописать в договоре управления точный перечень услуг, входящий в плату за содержание ОИ. Для объективности должны указываться сроки проведения и стоимость, чтобы можно было ее снизить при ненадлежащем выполнении услуги.

Раздельность услуг в договоре не обязывает разделять их в бухгалтерском учете, так как в законодательстве указано – это единый комплекс работ. Отличить их невозможно, в соответствии с бух.учетом. Разбивать услуги по субсчетам не требуется. Также есть услуги по управлению МКД, и тут тоже могут возникать вопросы с их отображением в бух.учете. Если отталкиваться от договора управления, то управление домом включается в набор обязанностей УК, ровно как ремонт ОИ или предоставление КУ. Выручку для этой услуги тоже можно считать суммарно, это не противоречит правилам.

Есть ли льготы по НДС, и как их нужно отражать?

Налогоплательщик может выполнять ряд операций, за который налоги взимаются, и ряд операций без налогообложения – учет должен быть раздельным. Тут вопрос в обязанностях УК, куда входит раздельный учет всех операций, и обеспечение наглядности соответствия приобретенных и оказанных работ. Только в этом случае получиться применить льготы от НДС. Даже если УК откажется от законных налоговых льгот, расчеты по текущему ремонту ОИ нужно отражать в отдельности – в налоговую базу указанные средства включать не требуется. Отдельно нужно отображать и средства целевого финансирования, которые являются поступлениями от собственников.

Практически во всех случаях УК должны в отдельности отображать полученную выручку — проведение открытого конкурса по выбору подрядчика для выполнения ремонта и услуги по содержанию ОИ являются принципиально разными работами. То же самое можно сказать и про коммунальные услуги.