Малоэтажные жилые комплексы: как должно выполняться управление?

Жилищное законодательство все еще является не до конца проработанным в некоторых моментах, в частности, речь идет о малоэтажных жилых комплексах и о, их юридической принадлежности к той или иной категории помещений. Какое-то время они трактовались, как блокированные постройки, другое время — как таунхаусы. Расплывчатость в трактовках одинаково мешало как управляющим организациям, так и собственникам помещений, особенно при оформлении различной документации, связанной с жилыми помещениями.

Особенности новой главы в ЖК РФ, затрагивающие малоэтажные комплексы

Малоэтажные жилые комплексы, точнее, общее имущество, которое относиться к ним, теперь регулируется в соответствии с установленными правилами их управления и содержания. Кроме этого, теперь понятие малоэтажного жилого комплекса стало более четким — это комплекс жилых домов, которые стоять отдельно, хотя речь может идти и о блокированных домах и о жилых домах. Количество этажей не может превышать трех, причем мансардный этаж учитываться не будет.

Это не все ключевые особенности таких помещений, так как есть еще одно важное требование — у таких построек должен быть один застройщик. Речь должна идти именно о комплексном освоении выбранной территории, а сам земельный участок должен входить в планировочную структуру поселения. Подобные комплексы имеют не очень много общего с квартирами в жилых домах, кроме того, что их жильцы обязуются своевременно оплачивать КУ через «Всеведа» или аналогичные ресурсы.

Отличий между типами помещений гораздо больше, так как малоэтажные комплексы всегда должны иметь некапитальные сооружения, территории общего пользования, и, обязательно территории озеленения. На первом общем собрании собственники помещений обязуются договориться о принятии документа, где будут содержаться правила общего проживания и добрососедских отношений.

Что касается долей на общее имущество, то они будут соответствовать площади дома и земельного участка каждого отдельного владельца жилья. Принцип выбора способа управления домом и УО является привычным — такие вопросы решаются через ОСС, на котором будут определен порядок заключения такого договора, условия расторжения и прочее.

Малоэтажные жилые комплексы: как должно выполняться управление?

Расшифровка законопроекта о малоэтажных комплексах

Срочное введение новых правил управления не является случайным, скорее, это необходимость, вызванная текущими обстоятельствами. Нельзя не отметить бум именно малоэтажного строительства, благодаря чему актуальной становиться проблема управления такими домами. Отношения, как между собственниками, так и собственников и УО, должны регулироваться, но сейчас нет четко установленных норм ЖК РФ, которые касаются управления этих помещений.

Реалии строительной сферы таковы, что при возведении малоэтажных новостроек одним застройщиком используется только один участок, на котором ведется застройка коттеджа или малоэтажного комплекса. Размытость формулировок приводит к тому, что и двухэтажный дом, при определенных раскладах, может трактоваться, как многоквартирный. Отсутствие прозрачного правового регулирования приводит к тому, что собственники и УО спорят за состав общего имущества и по другим вопросам, причем, обращение к нормам ЖК РФ, затрагивающим управление МКД, ни к чему не приводит.
Как раз по этой причине и было решено определить статус подобных домов, установить их параметры, правила использования и т.д.

Теперь малоэтажным комплексом считается дом, где предельное число этажей, без мансардного, не превышает, трех, жить там может одна семья или несколько. Они могут делиться на:

  1. Отдельные дома, поделить которые на квартиры невозможно.
  2. Блокированные дома, которые также на квартиры поделить невозможно. Там должна быть общая стена с другим домом, но свой выход на участок.
  3. Малоэтажны квартиры, в которых есть возможность выхода в общее помещение.

Новый законопроект подразумевает исключение из состава ОИ объекты, которые относятся к транспортной, коммунальной и соц.инфраструктуре. Владеть указанными объектами могут или муниципальные органы, или уполномоченные организации, но в планах есть предоставление их непосредственно самому застройщику. Что касается порядка, в соответствии с которым должно проводиться общее собрание собственников, то он остался без изменений.

Особенности проекта закона

Ключевая особенность соответствующего проекта закона в том, что теперь вся придомовая территория будет планироваться и формироваться еще на стадии определения плана строительства, границы же будут совпадать с границами приобретенных земельных участков. Собственники будут владеть ОИ на основе права общедолевой собственности. В его состав не будут включаться ранее указанные объекты транспортной и соц.инфраструктуры, водонапорные станции, котельные, объекты, затрагивающие поставку КУ, дороги, социальные объекты.

Собственники не смогут отчуждать свою долю в праве собственности на ОИ, выполнять выдела в натуре доли. На ОСС может приниматься решение об увеличении или уменьшении размера ОИ, а также о передаче имущества в пользование иным лицам. За ОИ потребуется платить всем без исключения собственникам.

В компетенции ОСС не только выбор способа управления домом и УО, но и определение размера платы за ОИ, установление правил добрососедства, изменение размеров ОИ, а также решение прочих вопросов. Если в доме меньше 50 квартир, то выбирать УО вовсе не обязательно, так как разрешается непосредственно управлять домом самими жильцами, при большем количестве квартир с УО потребуется подписывать договор. Расторгнуть такой договор возможно только при наличии невыполнения обязательств со стороны УО.

Установление правил пользования малоэтажными жилыми комплексами решит множество проблем, так как теперь понятен состав общего имущества таких домов, как именно нужно проводить общее собрание собственников, и как трактуются малоэтажные дома с юр. стороны.