Минстрой: пояснение о радиаторах, и их отношении к ОИ МКД

Далеко не во всех квартирах внутренние радиаторы трактуются, как имущество самого собственника квартиры — разъяснение на этот счет поступило от Минстроя, опубликованное еще в апреле 2016 года. Там сказано, что отсутствие запорной арматуры автоматически будет относить батареи к общему имуществу МКД, соответственно, это обяжет именно УО ремонтировать такие батареи

Суть письма на предмет принадлежности радиаторов

Минстрой принял решение опубликовать такое письма по той причине, что нередко из-за радиаторов возникал конфликт интересов. Такой конфликт может возникнуть по причине необходимости выполнения ремонта инженерного оборудования, которое находится внутри квартиры. Этим оборудованием может выступать и радиаторы, а спор заключается в том, за чей конкретно счет должен выполняться ремонт — за личные средства собственника или за средства УО.

Если учесть, что собственники помещений платят немалые средства за коммунальные услуги через «Всеведа» или аналогичные сервисы, то платит еще и за ремонт радиаторов далеко не всем хочется. Опубликованное письмо отвечает на этот вопрос. Если отталкиваться от правил содержания общего имущества, то там четко сказано, что к ОИ собственников относится то оборудование, которое обслуживает более одной квартиры или нежилого помещения. Располагаться такое оборудование может и внутри помещений, как жилых, так и нежилых.

Там же в подробностях описан и состав общего имущества — в него входит отопительная система, в том числе не только стояки, регулирующая и запорная арматура, но и любое другое оборудование, которое имеет отношение к этой сети. Вывод можно сделать такой, что система включает в себя все элементы без исключения, в том числе и радиаторы, находящиеся в квартирах. Но к общему имуществу они будут относиться, только если будут обслуживать больше одой квартиры.

Минстрой: пояснение о радиаторах, и их отношении к ОИ МКД

Мнение суда насчет принадлежности радиаторов

Мнение суда на этот счет аналогичное, как у Минстроя, то есть, весь вопрос в том, обслуживают ли радиаторы другие помещения или нет. Такая норма прописана сразу в нескольких пунктах правил содержания ОИ. В частности, там сказано, что радиаторы включаются в состав ОИ до первого отключающего элемента. Отсюда можно определить те радиаторы, которые точно не входят в состав ОИ — это те батареи, которые имеют отключающее устройство от общих стояков, и могут быть сняты по желанию владельца жилья. Разумеется, они должны обслуживать исключительно одну квартиру.

Что следует из этого?

Проанализировав соответствующее решение суда, Минстрой сделал обобщающие выводы:

  1. Те радиаторы, которые отключить и демонтировать от общей системы невозможно, а также радиаторы, обслуживающие больше одной квартиры, автоматически включаются в состав ОИ.
  2. На общем собрании состав ОИ может определиться отдельно.
  3. Один из ключевых пунктов договора управления — установленный состав ОИ. Собственники, вместе с УО, могут сформировать правила содержания общего имущества, точнее, разграничить зоны ответственности по границам системы отопления дома. Именно в этом случае ответственность за обслуживание радиаторов и их ремонт, будет лежать как раз на собственнике квартиры.

Речь идет об ответственности только за сами радиаторные батареи, тогда как ответственность за стояки, отключающие устройства будет лежать на УО – указанные элементы обслуживают несколько квартир одновременно. Чтобы не было недопонимания, следует прописывать конкретные объекты, за которые будет отвечать УО. По большому счету, есть ключевой признак того, что радиаторная батарея никак не относится к ОИ – это наличие на ней запорной арматуры, позволяющей отключать эту батарею от общей системы. Без таких элементов батарея будет «находиться» в зоне ответственности УО.

Опубликованное письмо хоть и поясняет некоторые спорные моменты, но все равно не является призывом к действию, и уж тем более не может быть факторов, чтобы действующие правила содержания общего имущества не соблюдались. Собственники помещений должны еще на этапе подписания договора с УО разграничивать зоны ответственности, чтобы было понятно, кто должен ремонтировать то или иное оборудование.