Новости

О расчёте горячей воды при самостоятельном производстве

Правильный метод расчёта
Почему не используются объём, показанный коллективным прибором учёта тепла?
Как расплачиваться с поставщиком тепла?
Что делать, если договор с РСО уже заключен и они выставляют счёт по ОДПУ?

Правильный метод расчёта

Согласно пункту 54 Постановления Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. (со всеми изменениями), в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, размер платы определяется по формулам 20 и 20 (1) приложения № 2

Формула 20

Расчёт состоит из двух компонентов:

  1. Компонент носитель — холодная вода, которую использовали для производства горячей воды. Здесь мы тариф холодной воды умножаем на объём произведённой горячей воды (это же использованная холодная вода).
  2. Компонент подогрев — коммунальный ресурс, использованный для подогрева. В зависимости от оборудования этим ресурсом может быть тепловая энергия, электричество, газ, дрова и т.д.

При этом тепловая энергия, использованная для производства горячей воды, не является самостоятельной коммунальной услугой.

В соответствии с последними изменениями в правилах № 354 распределение тепловой энергии, используемой на подогрев воды для горячего водоснабжения, в рамках норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Реальный объём использованной тепловой энергии не используется ни в расчёте по формуле 20 для самостоятельного производства, ни в расчёте по формуле 23 для случая централизованного двухкомпонентного расчёта.

Почему не используются объём, показанный коллективным прибором учёта тепла?

В соответствии с разъяснениями Минстроя РФ данный принцип обеспечивает распределение тепловой энергии на подогрев кубометра воды между всеми потребителями в зависимости от объема потребления горячей воды.

Если же использовать механизм распределения объема тепловой энергии, используемой на цели горячего водоснабжения, определенного коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии в горячей воде, то будет складываться ситуация, при которой собственники помещений, несанкционированно подключившиеся к внутриквартирной системе горячего водоснабжения и тем самым потребившие больший объем тепловой энергии, будут оплачивать тепловую энергию в составе платы за горячее водоснабжение меньше, чем собственники помещений, в которых отсутствуют дополнительные теплопотребляющие устройства.

Применение при расчете размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению показаний приборов учета тепловой энергии, использованной на цели горячего водоснабжения, в определенных ситуациях привело бы к резкому увеличению платы отдельными потребителями, в зависимости от интенсивности потребления в тех или иных помещениях многоквартирного дома, а также наличия или отсутствия факта потребления горячей воды.

В этой связи, порядок определения размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, установленный Правилами N 354, полностью соответствует требованиям ЖК РФ и установлен с учетом исключения возникновения несправедливой финансовой нагрузки на граждан.

Таким образом, независимо от наличия коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии в системе горячего водоснабжения многоквартирного дома, независимо от системы теплоснабжения (горячего водоснабжения) (открытая или закрытая), а также независимо от периода времени года (отопительный или неотопительный), количество тепловой энергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным в предусмотренном законодательством порядке нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды для целей горячего водоснабжения.

Иного порядка определения размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению в рассматриваемом случае Правилами N 354 не предусмотрено.

Как расплачиваться с поставщиком тепла?

За разъяснениями мы обратились в Минстрой РФ. В письме 42762-ОГ/06 от 20.09.2018 Минстрой РФ сообщил следующее:

Порядок расчётов за горячую воду в отношениях между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией установлен в правилах, обязательных для таких договоров, утверждённых постановлением Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года (далее Правила № 124).

В соответствии с подпунктом «а» пункта 17 Правил № 124 к существенным условиям договора относится предмет договора, в котором указывается вид поставляемого коммунального ресурса. В соответствии с понятиями, приведёнными в пункте 2 Правил 124 под коммунальным ресурсом понимается горячая вода.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 6 статьи 14 Федерального закона № 416-ФЗ от 7 декабря 2011 года «О водоснабжении и водоотведении) при централизованной закрытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения заключается договор горячего водоснабжения, содержащий условия и правила подачи горячей воды.

В соответствии со статьёй 15.1 и пунктом 4 статьи 7 Федерального закона № 190-ФЗ от 27 июля 2010 года при централизованной открытой системе теплоснабжения и горячего водоснабжения с потребителями заключается договор поставки горячей воды.

Из указанного выше следует, что ресусоснабжающая организация не может признавать тепловую энергию в качестве коммунального ресурса, поставляемого в многоквартирные дома. В дом поставляется именно горячая вода, а потому в соответствии с пунктом 21 Правил 124 объём отпущенного коммунального ресурса должен определяться по правилам определения объёмов горячей воды, которые измеряются в кубических метрах.

Таким образом. у ресурсоснабжающей организации отсутствуют правовые основания для определения объёмов тепловой энергии использовать общедомовой прибор учёта тепловой энергии.

Для определения стоимости тепловой энергии использованной для производства горячей воды следует использовать пункт 13 Правил 354, в соответствии с которым условия договоров ресурсоснабжения определяются с учётом положений Правил 354. В нашему случае речь идёт о пункте 54 и формулах 20 и 20(1), в которых объём потреблённой тепловой энергии определяется с использованием установленного норматива расхода тепловой энергии.

Учитывая изложенное, Минстрой делает вывод, что размер платы управляющей компании, которую нужно выплатить в пользу ресурсоснабжающей организации за предоставленную тепловую энергию для производства горячей воды, следует определять исходя из установленного норматива.

Что делать, если договор с РСО уже заключен и они выставляют счёт по ОДПУ?

Согласно подпунктам «г», «е» пункта 17 Правил № 124 порядок определения поставляемого коммунального ресурса является существенным условием договора ресурсоснабжения. А в силу пункта 16 Правил № 124 условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Из изложенного выше следует, что управляющая компания в праве обратиться в соответствии с пунктом 452 ГК РФ в ресурсоснабжающую организацию с требованиям об изменении договора с целью приведения его в соответствие с указанными выше законам РФ в части определения объёмов поставленной тепловой энергии. А в случае отказа или неполучения ответа управляющая компания в праве обратиться в суд.

Добавим, что Верховный Суд РФ уже разбирал аналогичные дела и в том числе принял решение решение №79008_980781, в котором указано

Приведенные законоположения в их системном истолковании в судебной практике рассматриваются как исключающие возложение на управляющую организацию — исполнителя коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающими организациями обязанностей по оплате коммунальных ресурсов в большем объеме, чем аналогичные коммунальные ресурсы подлежали бы оплате в случае получения гражданами — пользователями коммунальных услуг указанных ресурсов напрямую от ресурсоснабжающих организаций, минуя посредничество управляющей организации.

 

Закон о прямых договорах

3 апреля 2018 был подписан Федеральный закон №59-ФЗ, вносящий изменения в ЖК РФ, всем нам этот закон хорошо известен, как «закон о прямых договорах».

Правительством было решено ввести новую модель отношений по снабжению МКД коммунальными ресурсами и обеспечению потребителей коммунальными услугами. Так, договоры ресурсоснабжения могут заключаться ресурсоснабжающей организацией (РСО), региональным оператором по обращению с ТКО (РО ТКО) непосредственно с каждым собственником помещений в многоквартирном доме по типовой форме, утверждаемой Правительством РФ. Жильцы будут платить напрямую без посредничества управляющей организации (УО). Договор будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно.

В ЖК РФ будет добавлена ст. 157.2, которая предусматривает порядок расторжения договора в одностороннем порядке со стороны РСО. РСО или РО ТКО будет вправе отказаться от исполнения услуг по договору с УО при наличии у УО признанной ей или подтверждённой судом задолженности в размере, равном или превышающим две среднемесячные величины обязательств. УО не сможет пообещать оплатить задолженность в ближайшее время. Единственным возможным вариантом сохранить сложившиеся договорные отношения будет полное погашение задолженности УО до вступления в силу решения суда.

Согласно новой ст. 157.2 ЖК РФ РСО будет должна уведомить УО об одностороннем отказе от исполнения договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с помощью ГИС ЖКХ. Предупредить об отказе от договорных отношений нужно также ГЖН. Одновременно с направлением в УО и ГЖИ уведомления РСО должна уведомить собственников помещений в МКД путём размещения информации:
• в общедоступных местах, например, на информационных стендах на дверях и в подъездах МКД;
• в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
• на официальном сайте РСО;
• в ГИС ЖКХ.

По истечении 30 дней с даты направления уведомления договор ресурсоснабжения будет считаться прекращённым в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, но продолжит действовать в части приобретения коммунальных ресурсов на содержание общего имущества в МКД.

Договор ресурсоснабжения будет считаться заключённым со всеми собственниками помещений в МКД одновременно:
• по решению общего собрания. По решению РСО срок заключения договора может быть перенесён, но не более, чем на 3 календарных месяца. О таком решении РСО уведомляет инициатора собрания не позднее 5 рабочих дней со дня получения копий решений собственников и протокола ОСС.
• по истечении 30 дней с даты направления в УО уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. Договор предоставления коммунальных услуг, заключенный между РСО и собственниками помещений, будет считаться заключенным на неопределённый срок и его заключение в письменной форме не будет обязательным.

Также заключение прямых договоров с РСО будет происходить в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО.

Согласно поправкам ст. 161 ЖК РФ УО должна будет обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг. В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ УО будут обязаны:
• предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги – показания индивидуальных и общедомовых приборов учёта;
• осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в МКД;
• принимать от собственников и нанимателей помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг, о непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчёте размера платы за коммунальные услуги;
• взаимодействовать с РСО при рассмотрении обращений собственников, проведении проверки выявленных нарушений;
• направлять собственникам информацию о результатах рассмотрения обращений.

Также УО должны будут обеспечивать РСО доступ к общему имуществу МКД для осуществления приостановки или ограничения коммунальных услуг или самостоятельно осуществлять приостановку или ограничение коммунальных услуг по соглашению с РСО.

Важно отметить, что в случае заключения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, РСО обязаны предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме ресурсоснабжающим организациям.

В случае если УО представит собственникам помещений и нанимателям жилых помещений платежные документы для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги в случаях предусматриваемых п. 1 и 2 ч.1 ст 157.2, такие УО, ТСЖ и прочие кооперативы обязаны уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов.

При этом в случае внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, к ним не применяются меры ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 ЖК РФ. Задолженность по оплате коммунальных услуг взыскивается РСО, РО ТКО с УО.
Поправки распространяются и на ранее заключенные прямые договоры. Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, т.е. 3 апреля 2018.

Ссылка на текст закона: http://www.garant.ru/hotlaw/federal/1188765/

Дополнительно предлагаем вашему вниманию иллюстрацию по переходу на прямые договора:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 305-ЭС17-8232

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва 15.08.2017

Резолютивная часть определения объявлена 10.08.2017

Полный текст определения изготовлен 15.08.2017

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,

судей Кирейковой Г.Г., Разумова И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищный сервис» на решение Арбитражного суда Московской области от 04.08.2016 (судья Горькушова Г.А.) по делу N А41-27683/2014, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 (судьи Мальцев С.В., Игнахина М.В., Миришов Э.С.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2017 (судьи Новоселов А.Л., Воронина Е.Ю., Хвостова Н.О.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Жилищный сервис» — Дубинкина С.Н. (по доверенности от 03.03.2017), Титов М.С. (по доверенности от 03.02.2017);

общества с ограниченной ответственностью «Радуга-Хит» — Верхоломов Э.Л. (по доверенности от 01.08.2017), Токарева А.А. (по доверенности от 01.08.2017).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью «Радуга-Хит» (далее — общество «Радуга-Хит») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищный сервис» (далее — общество «Жилищный сервис») о взыскании 1 134 301 руб. 22 коп. задолженности, 36 600 руб. 12 коп. пени, начисленной в связи с просрочкой внесения платежей по договору за период с 16.01.2016 по 12.04.2016.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.08.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2017, иск удовлетворен.

Общество «Жилищный сервис» 15.05.2017 обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит решение от 04.08.2016, постановление от 13.10.2016 и постановление от 16.03.2017 отменить, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела, и направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе общество «Жилищный сервис», ссылаясь на пункты 26 и 27 приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), указывает, что при расчете за горячую воду по двухкомпонентному тарифу, предусматривающему компоненты на холодную воду и на тепловую энергию, определение величины тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, должно производиться исходя из утвержденного норматива расхода тепловой энергии, используемой на подогрев воды, независимо от оборудования соответствующего многоквартирного дома общедомовыми или внутриквартирными приборами учета.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2017 (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба общества «Жилищный сервис» с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Представители общества «Жилищный сервис» в судебном заседании подтвердили доводы кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Общество «Радуга-Хит» в отзыве на кассационную жалобу и представители общества «Радуга-Хит» в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в выступлениях представителей общества «Жилищный сервис» и общества «Радуга-Хит», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение от 04.08.2016, постановление от 13.10.2016 и постановление от 16.03.2017 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 15.10.2014 между обществом «Радуга-Хит» (теплоснабжающая организация) и обществом «Жилищный сервис» (абонент) заключен договор теплоснабжения N Т-35/14 с протоколом разногласий, по условиям которого теплоснабжающая организация обязуется поставить абоненту тепловую энергию и горячую воду, а абонент обязуется оплачивать принятую тепловую энергию, горячую воду, а также теплоноситель, не возвращенный в тепловую сеть теплоснабжающей организации.

Ненадлежащее исполнение обществом «Жилищный сервис» обязательств по оплате горячей воды послужило основанием для обращения общества «Радуга-Хит» в суд с настоящим иском.

Разногласия сторон возникли по объему (количеству) тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, который ответчик определял расчетным способом в соответствии с Правилами N 354, а истец — по показаниям приборов учета.

Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 309, 310, 330, 331, 539, 541, 542, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», и исходили из того, что при определении объема тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях поставки ответчику горячей воды за период с 01.12.2015 по 31.12.2015 на общую сумму 1 134 301 руб. 22 коп. истец правомерно руководствовался показаниями приборов учета тепловой энергии.

Между тем в случае, когда подача абоненту через присоединенную сеть тепловой энергии и горячей воды осуществляются в целях оказания соответствующих коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном жилом доме (далее — МКД), эти отношения подпадают под действие жилищного законодательства (подпункт 10 пункта 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации). В этом случае в силу прямого указания пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу прямого указания пункта 13 Правил N 354 условия договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов для предоставления коммунальных услуг потребителям определяются с учетом названных Правил и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Приведенные законоположения в их системном истолковании в судебной практике рассматриваются как исключающие возложение на управляющую организацию — исполнителя коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающими организациями обязанностей по оплате коммунальных ресурсов в большем объеме, чем аналогичные коммунальные ресурсы подлежали бы оплате в случае получения гражданами — пользователями коммунальных услуг указанных ресурсов напрямую от ресурсоснабжающих организаций, минуя посредничество управляющей организации.

В соответствии с пунктом 87 Основ ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 N 1075, двухкомпонентный тариф на горячую воду в открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения) устанавливается для теплоснабжающих организаций, поставляющих горячую воду с использованием открытой системы теплоснабжения (горячего водоснабжения). При этом двухкомпонентный тариф на горячую воду в открытой системе теплоснабжения (горячего водоснабжения) состоит из компонента на теплоноситель и компонента на тепловую энергию.

Разделом VII Приложения 2 к Правилам N 354 установлен порядок расчета размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении (жилом доме, квартире) или нежилом помещении и на общедомовые нужды, в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду. В соответствии с пунктом 26 названного приложения размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению в i-м жилом или нежилом помещении, определяются по формуле 23, которая содержит величину  — объем (количество) тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению за расчетный период в i-м жилом или нежилом помещении. Указанная величина рассчитывается как произведение объема потребленной за расчетный период в i-м жилом или нежилом помещении горячей воды, определенного по показаниям индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в i-м жилом или нежилом помещении, и утвержденного норматива расхода тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению. Аналогичным образом определяется объем (количество) тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению за расчетный период на общедомовые нужды, приходящийся на i-е жилое или нежилое помещение ( ) в формуле 24 того же приложения.

Таким образом, в силу Правила N 354 количество тепловой энергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным в предусмотренном законодательством порядке нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды для целей горячего водоснабжения, независимо от наличия коллективного (общедомового) прибора учета, которым фиксируется объем тепловой энергии, поступающей в систему горячего водоснабжения МКД.

Указанный порядок не противоречит пункту 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающему определение объема потребляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, и только при их отсутствии допускающему применение нормативов потребления коммунальных услуг, поскольку тепловая энергия не относится к числу потребляемых коммунальных услуг, а величины  и  служат для распределения тепловой энергии, используемой на подогрев воды для горячего водоснабжения, между всеми потребителями в зависимости от объема потребления горячей воды.

При этом судебная коллегия отклоняет ссылку общества «Радуга-Хит» на пункт 2 постановления Правительства Российской Федерации от 14.02.2015 N 129 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам применения двухкомпонентных тарифов на горячую воду», поскольку установление срока утверждения органами государственной власти субъектов Российской Федерации нормативов расхода тепловой энергии на подогрев холодной воды для предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению не может рассматриваться как исключение применения до указанной в нем даты ранее установленных нормативов.

Поскольку норматив потребления тепловой энергии на подогрев горячей воды установлен постановлением Главы города Подольска от 21.12.2004 N 2707-п, и общество «Жилищные сервис» ссылалось на это постановление в возражение против иска, у судов отсутствовали основания при определении объема (количества) тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению, руководствоваться показаниями общедомового прибора учета, фиксирующего количество тепловой энергии в теплоносителе, поставляемом в МКД в целях оказания услуги по горячему водоснабжению.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанции допущено существенное нарушение законодательства, регулирующего порядок определения платы за горячую воду, поставленную ресурсоснабжающей организацией в МКД в целях оказания соответствующей коммунальной услуги, а судом округа эти нарушения не исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В связи с необходимостью проверки расчета стоимости поставленной истцом горячей воды дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.08.2016 по делу N А41-27683/2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья О.Ю. Шилохвост
Судья Г.Г. Кирейкова
Судья И.В. Разумов

Верховный Суд РФ: http://www.supcourt.ru/stor_pdf_ec.php?id=1568820

Разъяснения Верховного Суда РФ по методу расчета теплоэнергии в МКД

В последнее время все чаще поднимается спор между УК/ТСЖ и РСО на тему как определять объем (количество) теплоэнергии, используемой на подогрев воды с целью оказания коммунальной услуги по горячему водоснабжению в МКД.

Существует два способа — расчетный и по показаниям приборов учета. Если мы говорим о двухкомпонентном расчёте, то там только один расчетный способ — по нормативу потребления. По показаниям приборов учета — это для самостоятельного производства коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Важно понимать разницу между двухкомпонентным расчётом горячей воды и самостоятельным ее производством в МКД.

Согласно п. 54 ПП РФ 354 самостоятельное производство коммунальной услуги по горячему водоснабжению — это когда она производится исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД.  В этом случае расчет производится по формуле 20 Приложения №2 ПП 354.

Согласно п.37 ПП РФ 354 в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду — коммунальная услуга по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению (или компонента на теплоноситель, являющегося составной частью тарифа на горячую воду в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению. В этом случае расчет производится по формуле 23 Приложения №2 ПП 354. При этом объем (количество) тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению в помещении, рассчитывается как произведение объема потребленной в этом помещении горячей воды и утвержденного норматива расхода тепловой энергии, используемой на подогрев воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

На практике не редки случае, когда УК/ТСЖ по действующим Правилам должны определять объем теплоэнергии, используемой на подогрев воды с целью оказания коммунальной услуги по горячему водоснабжению в МКД расчетным способом, т.е. по нормативу потребления энергии для подогрева 1 куба воды, а РСО выставляет УК/ТСЖ счет на оплату затраченной теплоэнергии по показаниям приборов учета.

В результате, УК/ТСЖ становится должником, т.к. почти всегда объем теплоэнергии по показаниям ПУ оказывается больше объема теплоэнергии, рассчитанного исходя из норматива, установленного властями в регионе.

Как правило РСО со своей стороны не идут на уступки и требования УК/ТСЖ изменить метод расчета, чтобы РСО выставляла счета согласно действующим Правилам, поэтому остается только передавать дело в суд. Однако и региональные суды часто становились на сторону РСО, совершенно не вникая в суть вопроса.

В августе 2017 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассматривая одно из таких дел, высказала отличную от региональных судов позицию: со стороны РСО должен применяться также расчетный способ определения объема теплоэнергии, как и со стороны УК/ТСЖ.

Как пояснила Коллегия, надо учитывать Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах.

В силу этих Правил количество теплоэнергии, использованной на подогрев воды, определяется по установленным нормативам расхода таковой на подогрев для целей горячего водоснабжения, независимо от наличия коллективного (общедомового) прибора учета, которым фиксируется объем теплоэнергии, поступающей в систему горячего водоснабжения дома.

Верховный суд постановил, что УК/ТСЖ не должны платить больше того, что выставляют собственникам помещений — Приведенные законоположения в их системном истолковании в судебной практике рассматриваются как исключающие возложение на управляющую организацию — исполнителя коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающими организациями обязанностей по оплате коммунальных ресурсов в большем объеме, чем аналогичные коммунальные ресурсы подлежали бы оплате в случае получения гражданами — пользователями коммунальных услуг указанных ресурсов напрямую от ресурсоснабжающих организаций, минуя посредничество управляющей организации.

При этом Коллегия указала на то, что указанный порядок не противоречит пункту 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающему определение объема потребляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, и только при их отсутствии допускающему применение нормативов потребления коммунальных услуг, поскольку тепловая энергия не относится к числу потребляемых коммунальных услуг.

Если ваша ситуация совпадает с рассмотренной выше, тогда мы рекомендуем вам такой незаконный счет от РСО не оплачивать в полном объеме, т.е. оплатить его в том объеме, который соответствует расчетному методу действующих Правил ПП РФ 354. Далее выслать РСО письмо с обоснованиями и указанием решения суда. И если РСО не согласится принять вашу позицию, то нужно идти в арбитражный суд, где сослаться на данное решение Верховного суда.

 

Ссылка на решение Верховного Суда: решение №79008_980781

Как рассчитать площадь мест общего пользования при расчёте коммунальных услуг на содержание общего имущества?

При расчёте начислений за коммунальные ресурсы на содержание мест общего пользования (которые раньше назывались «на общедомовые нужды») по нормативу используется такой параметр, как «общая площадь мест общего пользования». Объём коммунального ресурса, приходящийся на жилое или нежилое помещение рассчитывается следующим образом:

формула расчёта ОДН

Sои — это как раз-таки «общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме» или проще «площадь мест общего пользования».

Как по закону?

Согласно статье 36 Жилищного кодеса РФ это:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Т.е. согласно жилищного кодеса РФ площадь мест общего пользования включает в себя чердаки и подвалы.

Однако формуле 15 из пункта 17 приложения 2 Постановления № 354 при определении объёма для холодной воды из площади мест общего пользования следует исключить чердаки и подвалы.

При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;

Таким образом, получаем, что при расчёте начислений по горячей воде, электроэнергии и водоотведению следует учитывать всю площадь мест общего пользования, а при расчёте холодного водоснабжения — без чердаков и подвалов.

А теперь, давайте посмотрим, как определяются сами нормативы потребления коммунальных услуг на содержание общего имущества. Порядок определения нормативов указан в Постановлении 306 . Для холодной и горячей воды норматив определяется по формуле 26, в которой площадь мест общего пользования не учитывает чердаки и подвалы, а норматив на электроэнергию определяется по формуле 34, которая считает площадь мест общего пользования по ЖК РФ, т.е. вместе с подвалами и чердаками.

Таким образом, с точки зрения другого закона площади подвалов и чердаков нужно исключать не только из расчёта холодного водоснабжения, но и горячего, а, соответственно, и водоотведения.

Как правильно?

Своё мнение о правилах начисления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды высказал Минстрой РФ в письме №12368-АЧ/04. Минстрой считает, что несмотря на то, что написано в ПП 354, нужно рассчитывать начисления аналогично тому, как определяются нормативы в ПП 306. Т.е.

  • холодное вода — без чердаков и подвалов;
  • горячая вода — без чердаков и подвалов;
  • водоотведение — без чердаков и подвалов;
  • электроэнергия — с чердаками подвалами.

При этом Минстрой обращает внимание на то, что имеют место случаи некорректного определяния нормативов уполномоченными органами. Однако это ответственность уполномоченных органов и им следует незамедлительно принять меры к устранению нарушений и принять новые нормативы.

Как это настроить в системе Всеведа?

Расчёт в Федеральной онлайн-системе расчётов ЖКУ — Всеведа приведён в соответствие с требованиям Минстроя РФ. В разделе «Жил. фонд» добавлены 2 параметра:

  • площадь чердаков
  • площадь подвалов

Параметры в системе Всеведа

значения, которых вычитаются из параметра «Общая площадь мест общего пользования» при расчёте начисления по нормативу по начисления за коммунальные ресурсы холодной, горячей воды, а также водоотведения нв целях содержания общего имущества МКД.

Таким образом, в параметр «Общая площадь мест общего пользования» вы указываете полностью площадь всех помещений, составляющих общее имущество дома, включая чердаки и подвалы, как указано в ЖК РФ. А отдельно указываете площадь подвалов и чердаков. Далее система автоматически рассчитает начисления, как рекомендует Минстрой РФ.

Штрафы за неразмещение данных в ГИС ЖКХ

Сроки размещения информации

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ поставщики информации, т.е. управляющие компании, ТСЖ, ЖСК и ресурсоснабжающие организации, обязаны размещать данные в ГИС ЖКХ, начиная с 1 июля 2017 года, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Штрафов пока нет?

За неразмещение информации в ГИС ЖКХ, равно как и за размещение информации не в полном объёме предусмотрены штрафы в соответствии со статьёй 13.19.2 КоАП РФ:

  • на физических лиц, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, — в размере 1 000 рублей;
  • на физических лиц, являющихся администраторами общих собраний, — 15 000 рублей;
  • на должностное лицо органа местного самоуправления — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги, — 200 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, — 30 000 рублей;
  • на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов, — 100 000 рублей;
  • на иных юридических лиц — 30 000 рублей

Повторное нарушение приведёт к дисквалификации руководителя управляющей компании, ТСЖ или РСО на срок до 3 лет.

Однако в соответствии с тем же Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ данная статья КоАП начинает применяться только с 1 января 2018 года.

Не всё так просто

Многие управляющие компании восприняли перенос сроков штрафов как перенос сроков обязанности, ведь если не штрафуют, значит ничего делать и не нужно.

На одной из пресс конференций заместитель министра связи и массовых коммуникаций Михаил Евраев заявил, что они найдут возможность наказывать компании, которые откладывают размещение информации в ГИС ЖКХ. И если статью КоАП 13.19.2 нельзя применять до 1 января 2018 года, то есть другие.

Например, «Статья 19.5. Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)». В управляющую компанию с проверкой приходит прокуратура и выясняет, что сведения в ГИС ЖКХ не размещены или размещены не в полном объёме и выносит предписание. Штраф за невыполнение этого предписания до 25 000 рублей. А если в управляющую компанию придёт предписание не от прокуратуры, а от ГЖИ, то в соответствии с пунктом 24 данной статьи штраф возрастает до 300 000 рублей.

Поэтому размещать данные в ГИС ЖКХ придётся не с 1 января, а уже сейчас.

Нас это не коснётся?

На первый взгляд может показаться, что проверки прокуратуры выборочны и они не смогут проверить все десятки тысяч управляющих организации и РСО страны, чтобы выявить, кто не разместил данные в ГИС ЖКХ, и выписать им предписания.

И здесь следует обратить внимание на новость о том, что прокуратура получила доступ в ГИС ЖКХ и теперь сможет следить в режиме реального времени за управляющими организациями.

— Органы прокуратуры смогут контролировать ситуацию по регионам, чтобы своевременно выявлять возможные нарушения прав граждан и организаций. Прокуратуре будут доступны аналитические отчеты из закрытой части ГИС ЖКХ. Всего предполагается около 120 форм аналитической отчетности, из которых более 10 форм уже подготовлены, — рассказал Михаил Евраев.

Таким образом, прокуратура уже может не приходить с выборочными проверками — у неё уже есть данные о всех управляющих организациях, которые не разместили данные в ГИС ЖКХ или разместили их в неполном объёме. И эти данные, так как и предписания на их основе, прокуратура может формировать в автоматизированном режиме.

По статистике Генпрокуратуры РФ, за 2016 год в сфере ЖКХ выявлено 318 тыс. нарушений, объявлено 18 тыс. предостережений, внесено свыше 74 тыс. представлений, возбуждено 790 уголовных дел. К ответственности привлекли 63 тыс. должностных и юридических лиц.

Поэтому озаботьтесь выгрузкой в ГИС ЖКХ сейчас, чтобы не пополнить аналогичную статистику за 2017-й год.

Можно ли начислять водоотведение на содержание общего имущества?

Как по закону?

Как мы писали в статье Новые правила расчёта ОДН в 2017-м году, с начала 2017 года вступило в силу Постановление Правительства № 1498, которое существенным образом поменяло правила расчёта начислений за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды.

Одним из нововведений стало требование к региональным органам власти принять нормативы на водоотведение в целях содержания общего имущества, а в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, которые позволяют производить такое начисление. Об этом сообщал Минстрой в своём письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04:

Частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, начиная с 1 июня 2017 года, когда региональные власти приняли соответствующие нормативы, управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК и прочие) имеют право включать в квитанцию услугу «Водоотведение в целях содержания общего имущества» для своих многоквартирных домов.

Не всё так однозначно

Тем не менее, 26 мая 2017 аккурат перед вступлением в действие нормативов на водоотведение Минстрой поменял свою позицию и предложил исключить водоотведение из общедомовых расходов, о чём сообщил глава министерства Михаил Мень.

Министр пояснил, что достаточно сложно измерить реальный объём водоотведения, необходимого для содержания общего имущества, например, часть расходуемой воды используется для полива. «Поэтому мы считаем, что для корректного установления норматива, необходимо исключить водоотведение из перечня общедомовых нужд, — подчеркнул Михаил Мень.

И действительно, если обратиться к статье 156 ЖК РФ, то там написано, что начисление производится «при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества». Вряд ли в каком-то доме есть специальное место, куда сливается вода при мытье подъездов, а если говорить про мытьё фасада дома, то сбор этой воды в систему канализации впринципе невозможен.

Таким образом, начисление по водоотведению на содержание общего имущества может быть обжаловано любым собственником помещения в МКД, и тогда управляющая организация должна будет доказать, что в доме действительно есть конструктивные элементы, осуществляющие сбор воды, потраченной на содержание общего имущества. В противном случае начисление будет признано незаконным со всеми вытекающими последствиям.

Второй раз на те же грабли

Эти новые начисления «коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества» на самом деле переименнованные «коммунальные услуги на общедомовые нужды». И если обратиться к изначальному постановлению Правительства РФ № 354, то там тоже была услуга «водоотведение на общедомовые нужды». И точно также она вызывала негодование у граждан. И через год Постановлением Правительства № 344 были внесены изменения, которые убрали данную услугу из начислений.

Видимо, при составлении закона, регулирующего правила новых начислений, депутаты забыли предыдущий опыт. И в скором времени выйдет очередная поправка, аналогичная Постановлению №344, которая официально уберёт водоотведение на содержание общего имущества из списка начислений.

Что делать?

Мы рекомендуем прислушаться к мнению Минстроя и не производить начисление услуги «водоотведение на содержание общего имущества». Однако мнение Минстроя — это мнение, а закон есть закон, поэтому в системе «Всеведа» мы реализовали возможность включить данную услугу в квитанцию.

Долги по ЖКХ: продать квартиру с долгами теперь будет нельзя

Платежная дисциплина в сфере ЖКХ по большей части все же хромает, соответственно, в правительстве постоянно идут размышления о том, как же можно ситуацию исправить. С другой стороны, некоторые инициативы правительства являются противоречивыми. Например, к инициативе о запрете продаж квартир с долгами по ЖКХ некоторые эксперты относятся скептически. Для многих людей продажа квартиры или размен ее на меньшую жилплощадь является единственной возможность погасить свои долги.

Суть инициативы

Долги по ЖКХ могут накопиться до такой степени, что не остается ничего другого, как продать квартиру, чтобы на вырученные деньги разобраться со всеми долгами. Сама идея о запрете продаж подобных квартир не новая – в свое время Минстрой уже предлагал подобную идею, на основе которой запрет о продаже квартир с долгами был бы прописан на законодательном уровне. Дальше обсуждений идея не пошла, но вот в июне 2017 года об этой идее заговорили снова, причем, без особенных поправок.

Соответствующие слушания были организованы Комитетом по энергетике, также на этих слушаниях обсуждались проблемы платежной дисциплины в сфере ЖКХ и возможные меры по исправлению негативной динамики. Сфера энергоснабжения сильнее всех страдает от негативной динамики уровня среднего долга по стране. Что касается ужесточающего закона, на основе которого неплательщикам стали применяться более жесткие санкции, то он был принят еще в 2015 году. Отметить можно сильно выросшие штрафы и пени, которые должен погашать неплательщик за коммуналку, кроме основного долга. Также были предусмотрены новые наказания,  которые выражаются в отключении неплательщика от сетей.

Повлиять на собираемость платежей и на остановку роста задолженностей должна была мера, усиливающая ответственность за подключения к инженерным сетям без наличия законных на то оснований. Авторы этих поправок всерьез рассчитывали на то, что задолженность за ЖКУ будет уменьшаться, но на практике все случилось ровно наоборот.

Что думают на этот счет РСО?

У поставщиков ресурсов свое мнения на счет того, как должно происходить взыскание задолженности.  У них есть целых комплекс мер, основным пунктом которых является наложение запрета на продажу квартир, есть за ними числится большой долг по ЖКУ. Мнение экспертов на этот счет следующее:

  1. Технически невозможно запретить человеку продавать квартиру, пусть даже и с долгами.
  2. Наблюдается явное противоречие и ГК, и Конституции.
  3. УК вправе обратиться в суд, если она хочет возместить свои потери, но максимум, что присудит судья – это запрет на выезд за границу. Жилье по-прежнему можно будет продавать, даже если долг исчисляется сотнями тысяч.

Что делать УК, в случае наличия долга? Ей нужно больше времени посвящать взаимодействию с должниками. Это можно делать через uk.vseveda.org, где можно принимать платежи, а также автоматизировано выгрузить данные в ГИС ЖКХ. Контакт между УК и должником может решить часть проблем, так как наличие долга может быть вызвано банальным непониманием между сторонами.

Другие эксперты твердят о том, что технически реализовать запрет на продажу вполне возможно. Например, для того, чтобы выполнить переход права собственности через Росреестр, нужно будет в этот орган предоставить справку об отсутствии долга. Тут все просто — если такая справка есть, значит процедура будет выполнена, что даст возможность выполнить продажу квартиры. Без справки изменения в реестр внести будет нельзя, соответственно, это автоматически будет означать запрет на продажу квартиры с долгами. Этого и хотят добиться депутаты, но тут не все так просто.

Можно зацепиться за то, что ограничение на сделки с имущество является не чем иным, как нарушение свободы права собственности, но и тут есть ответ. Дело в том, что владелец квартиры обязуется следить за своим жильем и содержать его, что подразумевает исправную оплату за КУ, причем в полном объеме. Если же у квартиры появляются долги, то это будет означать нарушение указанного правила. Но все это пустые разговоры, так как главную проблему, а именно неплатежи по ЖКУ, запрет на продажу не решит. Как уже было сказано ранее, некоторые должники могут решить продать квартиру, чтобы за счет вырученных средств погасить все свои долги. Запрет на продажу практически лишит должника реальных возможностей на погашение долга.

Насколько часто должники прибегают к продаже квартиры?

Дойти до такого должник может только тогда, когда свободных средств у него нет, и ничего, кроме квартиры, у него не осталось. Очевидно, что первым делом он может попытаться продать личные вещи, технику, автомобиль. Квартира продается только в крайнем случае, когда путей отступления уже не осталось, а долг является гигантским. Проблема в том, что если долги являются крупными, должнику приходится сбивать цену на жилье, чтобы по быстрее продать ее и получить деньги. Конечно, такие сделки встречаются, но так как речь идет именно о безвыходной ситуации, то подобных сделок минимум.

Как правило, до такого доходят только асоциальные люди, чаще всего маргиналы и пьяницы. Определенный процент должников являются вполне адекватными люди, которые потеряли свою работу или попали в тяжелую жизненную ситуацию, соответственно, к ним нужно относиться с пониманием. Никто не застрахован от тяжелой болезни или от увольнения. Если проанализировать вторичный рынок в целом, то получается, что квартир с текущими долгами по ЖКХ не более 5 процентов от общего количества. Покупатель вполне может и не столкнуться с ними при поиске жилья. Покупается это жилье так. Оговаривается, что у квартиры есть долги. Стоимость квартиры  снижается на сумму, которая потом пойдет на оплату долгов. Погасить долги покупатель может только после перерегистрации права собственности.

С квартирами, взятыми в ипотеку, все значительно сложнее, так как покупатель сначала гасит долги, а уде потом вычитает ее из суммы сделки. Соответственно, это происходит реже. При этом все схемы являются прозрачными, и никто особенно не отказывается от приобретения подобного жилья. Это значит, что неплательщик за коммуналку должен иметь возможность продажи жилья. Зачастую это единственная возможность погасить задолженность за ЖКУ.

Источник: www.zhkh.su.

Нарушения коммунальщиков: последствия за грубые нарушения

Принято считать, что законодательство сформировано всегда в пользу вышестоящих органов или муниципальных организаций, но никак не в пользу населения. Речь идет о том, что практически в любой сфере предусмотрены наказания для населения, а для второй стороны ничего нет. Например, потребитель КУ несвоевременно оплачивает КУ, делает это не в полном объеме. За это предусмотрено наказание в виде пени и прочих последствий. Есть даже наказание за несанкционированное подключение к инженерным сетям. Но что делать, если неправы будут именно УК. Они могут поставлять коммунальные услуги некачественно. Без последствий это не останется.

Причины введения законопроекта

Нарушения коммунальщиков, а также УК, в самое ближайшее время будут наказываться максимально строго. Если рассматривать именно УК, то наибольшим наказанием для них считается не денежный штраф, хотя он тоже может быть крупным. Наибольший финансовый удар УК получают, когда их лишают основного источника дохода, то есть, МКД. Авторы законопроекта учли этот момент, и если законопроект примут, то за два грубых нарушения управляющих компаний дом будет изъят из управления. Подразумевается, что законопроект будет отличным мотиватором для того, чтобы УК не отклонялась от пунктов ДУ.

Правительство уже получило соответствующий законопроект, кроме этого, в ближайшее время планируется на законодательном уровне определить единые стандарты качества УК. Сам стандарт регионы уже согласовали, осталось, чтобы его согласовало и правительство. После его введения будет все меньше новостей о том, что УК обманывают жильцов. По крайней мере, количество таких новостей должно уменьшиться.

Можно ли определить честную УК?

Выявить это сложно, так как объективных факторов честности нет. Можно посмотреть отзывы об УК от жильцов других МКД. Руководитель УК сам может поспособствовать тому, чтобы собственники помещений больше доверяли ей. Например, он может показать свою серьезность, используя одну из известных смежных систем по работе с ГИС ЖКХ. Чтобы минимизировать нарушения мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Наиболее частые уловки со стороны УК

На самом деле, в вопросе уловок и обмана находчивые руководители УК находят все новые способы, которые становятся все хитрее. Другое дело, что все эти способы не будут иметь смысла, так как последствия могут обойтись значительно дороже, чем сиюминутная прибыль. Повлияло на это не только обновление законодательства по части наказаний УК — отметить можно и введение стандарта работы. Лицензии УК получить теперь будет гораздо сложнее, а в основе стандарта лежит постоянная модернизация работы УК и всех служб, которые работают с ней. Отметить можно такие пункты:

  1. Улучшение работы диспетчерской службы.
  2. Жалобы потребителя должны рассматриваться за максимально короткое время.
  3. Посетители должны иметь возможность посещать УК, причем в удобное для них время.

Очень важно определить понятие именно грубого нарушения, так как именно за такое нарушение УК может лишиться дома. Минстрой намеревался сделать это еще в марте, так как количество недобросовестных УК стремительно росло. Под грубым нарушением подразумевается совершение УК поступка, из-за которого случилось применения тяжкого вреда здоровью жильца дома или даже его смерти. Что касается успешных примеров изъятия рабочей лицензии, то впервые это случилось в ноябре 2016 года, когда УК в Красногорске лишилась всех своих домов после получения судом многочисленных жалоб от жильцов.

Функционировать УК, начиная с 2015 года, могут только при наличии действующей рабочей лицензии, Для ее получения нужно быть юрлицом или ИП. Чтобы лицензия была выдана, нужно пройти тест из ста вопросов, и ответить правильно на 86% от общего количества. Кроме этого, вскоре будет определен и строгий стандарт качества, соответственно, лицензии УК будут выдаваться далеко не всем организациям. Жалобы потребителя не будут оставаться незамеченными, так как уже были прецеденты того, что УК просто лишалась своей рабочей лицензии.

Источник: realty.newsru.com.

Машино-места: права владельцев будут закреплены в законодательстве

Долгое время головной болью владельцев машино-мест, которые обычно располагаются возле дома или на нижних уровнях, являлся их неопределенный статус. Точнее. неопределенный статус имелся у прав на них. Фактически, машино-место никак нельзя было закрепить за собой. Теперь же ситуация поменяется, так как соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму. Он позволит владельцам машино-мест на подземных стоянках в МКД приобретать долю в праве общей собственности.

Суть законопроекта

Машино-места смогут официально приобретаться на основе дополнения к уже существующему закону. Если отталкиваться от пояснительной записки к закону, то теперь любой гражданин, и не важно, проживает он в этом доме или нет, может приобрести себе место на стоянке себе в собственность. При приобретении такого места он автоматически получит долю в праве собственности на ОИ, что подразумевает соблюдение определенных обязанностей по его содержанию и ремонту.

Платить за общее имущество потребуется УК или другой организации, которая управляет домом. По большому счету,  на работе УК поправки в законопроект принципиально не скажутся. Руководителю все равно нужно будет формировать платежные документы, принимать платежи и выполнять все остальные обязанности, прописанные в ДУ. Он лишь может выбрать способ взаимодействия с ГИС ЖКХ – прямой или через вспомогательную систему. Мы рекомендуем использовать современную систему ЖКХ «Всеведа», которая помогает корректно вести расчеты ЖКУ и автоматизировано выгружать данные в ГИС ЖКХ.

Проблемы со стоянками

Авторы инициативы поясняют, что проблема невозможности приобретения прав на место для автомобиля является распространенной, так как сейчас во многих МКД, особенно в новостройках, есть стоянки. Они зачастую располагаются на нижних этажах дома, будто то нулевой или минус первый уровень. То есть, по  факту имущество есть, но сделать с ним ничего нельзя. В частности, до поправок владельцы машиномест не могли делать следующее:

  1. Зарегистрировать помещение ввиду отсутствия прописанного механизма.
  2. Принять участие в общем собрании после приобретения места на стоянке.
  3. Продать такое место другому лицу или сделать отчуждение места.

Теперь же, когда статус машино-мест и механизм приобретения прав на них появился в законодательстве, в их приобретении будет смысл, так как все указанные пункты можно будет выполнить. Например, владелец такого места на законных основаниях сможет принимать участие в ОСС, если там будут обсуждаться вопросы, затрагивающие общее имущество МКД, также в случае чего место всегда можно продать.

Начать процесс гос. регистрации распределения долей может любой собственник помещения в доме. Выполнять эту процедуру нужно на основе документа, которым Госжилнадзор пользуется при определении размеров долей. Владельцы машиномест будут владеть этими объектами легально.

Источник: realty.newsru.com.